La Ciudad Espléndida

Cada cierto tiempo reaparece la misma discusión en Panamá.

Alguien publica una fotografía de un conjunto habitacional deteriorado, una barriada sin árboles, un multifamiliar con fachadas manchadas por la humedad o un proyecto de vivienda social que parece haber envejecido veinte años en apenas una década.

Entonces surgen las explicaciones habituales.

Que si los arquitectos diseñan mal.

Que si el gobierno construye barato.

Que si los residentes no cuidan lo que tienen.

Que si falta cultura ciudadana.

Pero quizás estamos haciéndonos la pregunta equivocada.

Porque la verdadera pregunta no es por qué estos proyectos son feos.

La verdadera pregunta es por qué tantos proyectos destinados a los sectores medios y bajos parecen estar diseñados para deteriorarse.

Y cuando observamos con atención, descubrimos algo incómodo: el problema no comienza con la pintura descascarada ni con las áreas comunes abandonadas.

Comienza mucho antes.

Comienza el día que se diseñan.

Durante décadas hemos evaluado el éxito de las políticas habitacionales y del desarrollo inmobiliario utilizando indicadores relativamente simples: cuántas viviendas se construyen, cuántas familias reciben una solución habitacional o cuántas hipotecas se desembolsan.

En otras palabras, medimos el éxito el día de la inauguración.

Pero las ciudades no viven el día de la inauguración.

Las ciudades viven durante cincuenta, setenta o cien años.

Y es precisamente allí donde aparecen las preguntas que rara vez nos hacemos.

¿Quién pagará el mantenimiento de este edificio dentro de veinte años?

¿Quién reemplazará los ascensores cuando lleguen al final de su vida útil?

¿Cómo se financiarán las reparaciones mayores?

¿Qué ocurrirá cuando los propietarios originales se jubilen y sus ingresos ya no sean los mismos?

¿Qué pasa cuando una urbanización depende de una planta de tratamiento que ningún vecino está realmente capacitado para operar?

La realidad es que muchos proyectos se diseñan para ser construidos, pero no necesariamente para ser sostenidos.

Y eso aplica tanto para la vivienda pública como para buena parte de la vivienda privada dirigida a la clase media.

Durante años hemos asumido que si una familia puede comprar una vivienda también podrá mantenerla.

Pero ambas cosas son radicalmente distintas.

Una familia puede calificar para una hipoteca.

Eso no significa que pueda afrontar durante décadas cuotas crecientes de mantenimiento, reparaciones extraordinarias, reemplazo de equipos comunes o la administración de infraestructuras complejas.

La situación se vuelve aún más delicada cuando hablamos de edificios multifamiliares.

Una torre no es solamente una colección de apartamentos

Es una organización económica permanente.

Tiene costos.

Tiene riesgos.

Tiene infraestructura compartida.

Tiene obligaciones financieras que continuarán existiendo mucho después de que el promotor haya vendido la última unidad y abandonado el proyecto.

Sin embargo, nuestro sistema regulatorio rara vez pregunta si la población que habitará esa infraestructura tendrá la capacidad económica y organizativa para sostenerla durante todo su ciclo de vida.

Y allí aparece una de las paradojas más importantes de nuestras ciudades.

Mientras más compleja es la infraestructura compartida, mayor es la necesidad de organización colectiva.

Pero precisamente los sectores de ingresos medios y bajos son aquellos que poseen menos margen financiero para absorber aumentos de costos imprevistos.

Cuando el modelo formal no logra responder a estas necesidades, la ciudad encuentra sus propias soluciones.

Por eso aparecen las barberías improvisadas en los apartamentos de planta baja.

Las tiendas dentro de viviendas originalmente residenciales.

Los pequeños talleres familiares.

Los anexos construidos informalmente.

Muchas veces estas transformaciones son interpretadas únicamente como desorden urbano.

Pero en realidad suelen ser síntomas de otra cosa.

Son mecanismos de supervivencia económica.

Son intentos espontáneos de generar ingresos allí donde el diseño original no contempló cómo financiar la vida cotidiana de la comunidad.

La discusión entonces deja de ser estética.

No estamos hablando solamente de fachadas bonitas o de paisajismo.

Estamos hablando de sostenibilidad.

Porque un proyecto urbano exitoso no es aquel que se ve bien en las fotografías de la inauguración.

Es aquel que sigue funcionando treinta años después.

Y aquí aparece una pregunta incómoda para el urbanismo panameño.

Quizás el principal vacío de nuestra regulación no sea la falta de normas para construir.

Tampoco la falta de leyes para administrar propiedades horizontales.

Quizás el verdadero vacío sea que nadie está evaluando sistemáticamente la capacidad de los proyectos para sobrevivir a su propia inauguración.

Hoy exigimos estudios de impacto ambiental.

Exigimos diseños estructurales.

Exigimos cumplimiento normativo.

Pero rara vez exigimos demostrar quién pagará los costos de operación dentro de treinta años.

Rara vez preguntamos si la infraestructura propuesta es compatible con la realidad económica de quienes deberán mantenerla.

Rara vez analizamos si la tipología elegida genera más obligaciones de las que la comunidad podrá asumir.

Y mientras sigamos ignorando estas preguntas, seguiremos produciendo proyectos que envejecen prematuramente.

Seguiremos confundiendo construcción con sostenibilidad.

Seguiremos creyendo que el éxito consiste en entregar viviendas cuando el verdadero desafío comienza después de entregar las llaves.

Tal vez ha llegado el momento de cambiar la conversación.

Porque la calidad de una ciudad no se mide por la cantidad de concreto que se inaugura.

Se mide por la capacidad de sus comunidades para mantener, gobernar y financiar dignamente los lugares donde viven.

Y quizás por eso muchos edificios y barriadas destinados a los sectores medios y bajos no son feos por accidente.

Tal vez son el resultado predecible de un sistema que sigue diseñando para la entrega, cuando debería estar diseñando para los siguientes cincuenta años.