La Ciudad Espléndida

Durante años, la discusión sobre el desarrollo inmobiliario en Panamá ha estado dominada por una pregunta fija en las conversaciones entre empresarios inmobiliarios, agentes de bienes raíces y sus arquitectos: ¿Dónde es hoy más rentable construir? Es una pregunta lógica. La rentabilidad de un proyecto ha dependido históricamente de variables puramente normativas (que derivan en financieras), como la altura permitida, la densidad aprobada y la cantidad de metros cuadrados vendibles que se le pueden exprimir al suelo.

Pero el panorama actual obliga a formular una pregunta distinta, una que toca directamente el bolsillo y la preservación de la riqueza a largo plazo:

¿Qué condiciones urbanas son necesarias para que esos metros cuadrados no pierdan su valor en las próximas décadas? La diferencia parece sutil, pero cambia por completo el negocio.

Durante décadas en Panamá el valor de la tierra no se ha creado mejorando el entorno (construyendo aceras anchas y parques, mejorando el transporte o ampliando las tuberías de agua), sino firmando una resolución. Se asignaron derechos de construcción, se aumentaron densidades y se aumentaron las expectativas del mercado mucho más rápido de lo que crecían la infraestructura, las aceras o las tuberías. Un terreno valía más hoy simplemente porque un cambio al mapa de zonificación prometía que mañana se podría construir el doble de pisos, sin importar que la calle siguiera midiendo lo mismo o que esta conectara más rápidamente tu manzana con el resto de la ciudad. Este mecanismo funcionó mientras el crecimiento económico y el acceso al crédito absorbían estas tensiones. Hoy, ese esquema llegó a su límite. La discusión actual sobre el ordenamiento territorial no surge de un capricho burocrático; es la factura acumulada de ese viejo modelo.

La premisa es dura pero innegable: un apartamento en San Francisco o Bella Vista puede mantener acabados de lujo e instalaciones impecables, pero si los tranques duplican el tiempo de trayecto, los drenajes colapsan con cada lluvia y el entorno se deteriora, el mercado terminará castigando el precio del activo. El negocio inmobiliario no ocurre en el vacío; la infraestructura de la ciudad es, créanlo o no, el verdadero guardián de su valor futuro.

Los promotores miden al centavo el riesgo financiero, el de construcción y el comercial. Sin embargo, casi nadie mete en su hoja de cálculo el riesgo urbano, que es la posibilidad real de que la ciudad empeore más rápido de lo que el proyecto tarda en venderse. Gran parte de los precios actuales en el centro consolidado descansa sobre una promesa de conectividad y calidad de vida. Cuando esa promesa se rompe en el día a día, el mercado debería ajustar a la baja. Que no lo haga de inmediato revela una rigidez estructural, pero la gravedad económica siempre termina ganando.

Los datos del último censo nos han dejado una paradoja incómoda. Mientras el centro de la ciudad acumula decenas de miles de viviendas desocupadas, seguimos discutiendo cómo aumentar los aprovechamientos y las alturas. Esto debería obligarnos a una reflexión profunda, una en donde nos cuestionemos si vale la pena seguir construyendo, considerando que una parte importante de lo construido ya no está siendo habitado. Los precios actuales siguen flotando en una burbuja de expectativas artificiales, incapaces de encontrar su punto de equilibrio con la verdadera capacidad de compra del consumidor panameño. Cuando una ciudad se llena de apartamentos vacíos que la clase media local no puede pagar, lotes de terreno baldíos a la espera de un milagro financiero y casas transformadas en estacionamientos improvisados, la advertencia es clara: el valor financiero del suelo se ha divorciado de la realidad de la gente.

Hasta hace muy poco, esta discusión se estancaba en un callejón sin salida teórico. Los urbanistas y residentes exigían infraestructura y los desarrolladores preguntaban quién pagaba la cuenta. Hoy, ese debate quedó superado por la realidad regulatoria. Con la entrada en vigencia del mecanismo de Compensación Urbana de la Dirección de Planificación Urbana (DPU) del Municipio de Panamá, la captura de valor dejó de ser una propuesta académica para convertirse en política pública. El Municipio ya identificó el problema y estableció que quien obtenga un aprovechamiento normativo adicional debe aportar una contribución económica o en especie a la ciudad.

Por lo tanto, la pregunta ya no es si el sector privado debe cofinanciar la ciudad, más bien cabe preguntarnos si este instrumento está bien diseñado para salvar al mercado o para hundirlo en la incertidumbre. Es más un inversionista sofisticado quizás señalaría con toda justicia que ya no se trata de cuánto se va a pagar, sino de quién decide dónde terminará el dinero.

El verdadero peligro de la Compensación Urbana no es financiero; es institucional y de gobernanza. Según las reglas vigentes, los aportes ingresan a una cuenta municipal de destinación específica administrada dentro de los procesos presupuestarios ordinarios. Y es ahí donde deberían encenderse las alarmas en las juntas directivas del sector inmobiliario. Si esos recursos se diluyen en Tesorería Municipal para cubrir planillas o gasto corriente, el instrumento pierde toda legitimidad, transformándose en un impuesto disfrazado que encarece la vivienda sin mejorar el entorno.

Existen dos formas de aplicar este mecanismo. En el Modelo A, la ciudad define técnicamente la infraestructura que requiere —redes de agua, drenajes, aceras, parques—, calcula sus costos, establece un cronograma y utiliza la compensación como la herramienta financiera para pagarla. Aquí, la infraestructura dirige el desarrollo (idealmente mediante un plan). En el Modelo B, la ciudad otorga aprovechamientos adicionales y alturas excepcionales a discreción, y posteriormente recauda los recursos asociados a esas excepciones. Aquí, el desarrollo desordenado dirige la infraestructura.

Si Panamá opera bajo el Modelo B, la compensación urbana no estará cerrando el déficit del entorno; simplemente estará cobrando un peaje por colapsar aún más los servicios básicos. Para que esta norma sea una herramienta de inversión y no un freno burocrático, el sector privado y los gremios técnicos deben exigir tres condiciones innegociables: trazabilidad absoluta para que cada dólar capturado en un desarrollo se reinvierta obligatoriamente en la infraestructura de esa misma manzana; una gobernanza público-privada a través de un fideicomiso transparente donde la priorización de las obras no dependa del vaivén político de turno; y entender la revisión del Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) como una auditoría de rendimiento del Municipio como autoridad urbanística local. Si la infraestructura de un barrio está en rojo, la norma se pausa; cuando la compensación ejecuta la obra y devuelve capacidad al suelo, los derechos de construcción se reactivan.

La principal amenaza para el valor futuro de los inmuebles en la Ciudad de Panamá no es la regulación, más bien es la posibilidad real de que la ciudad deje de ser tan atractiva para vivir como lo fue para invertir. La Compensación Urbana representa el reconocimiento implícito de que la ciudad no puede seguir creciendo sin financiar simultáneamente el soporte físico que demanda ese crecimiento. Panamá ya empezó a adoptar estos instrumentos modernos de financiamiento urbano. Ahora viene la verdadera prueba de fuego: ¿tiene el Municipio la capacidad institucional para administrar estos recursos de manera que aumenten el valor de la ciudad y no solo los ingresos fiscales de la comuna?

La urgencia de dar este paso ya no es solo conceptual; es jurídica. El hecho de que el PLOT ya haya sido demandado ante la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia por propietarios de lotes que se sienten afectados por sus restricciones normativas demuestra que las reglas actuales caminan sobre hielo delgado. Al final del día, ¿no ha sido la raíz de este conflicto legal, precisamente, la ausencia de una consulta verdaderamente amplia e inclusiva con todos los actores urbanos? Un proceso mediado con rigurosidad técnica, donde las coincidencias y disidencias queden debidamente documentadas, analizadas y vinculadas al resultado final, es lo único que puede devolverle la seguridad jurídica al mercado.

Por todo esto, el llamado del sector privado organizado debe ser a liderar, hombro a hombro con las comunidades, una revisión profunda del PLOT en forma de auditoría de resultados con sus respectivas recomendaciones. La próxima ventaja competitiva del mercado inmobiliario panameño no será la capacidad de exprimir más metros cuadrados de un terreno. Será la capacidad de producir una mejor ciudad, la única capaz de sostener el valor de lo que ya hemos edificado. Esa es la conversación técnica que las reglas actuales nos obligan a tener, y que ningún actor estratégico del mercado puede darse el lujo de ignorar.

El autor es arquitecto y urbanista