La Ciudad Espléndida

Por Carlos Antonio Solís Tejada

El miércoles 4 de agosto de 2021 el diputado Gabriel Silva del circuito 8-8 anuncia en su cuenta de Twitter un anteproyecto de ley que busca ampliar el interés preferencial a las viviendas usadas. Por un lado, me alegró porque me parece que se acoge (implícita o explícitamente) uno de los argumentos esgrimidos en mi artículo “La Trampa del Interés Preferencial” (La Prensa, 24/7/2019) sobre la democratización de dicho subsidio, además del posible impulso que le pudiera dar a la maltrecha economía panameña al incentivar el consumo del inventario disponible además de su remozamiento y mantenimiento para facilitar una venta posterior como efecto indirecto lo cual redundaría en mayor empleo para los pequeños y medianos contratistas y toda la cadena de provisión y servicios técnicos que se necesitan, todo lo cual pudiera redundar positivamente en la economía de las personas con ingresos bajos y medios.

Desde el punto de vista del consumidor dicho proyecto de ley no tendrá el efecto anunciado por el diputado en sus redes sociales de evitar el consumo de vivienda en áreas periféricas al hacer más asequibles las viviendas céntricas, es más quizás tenga el efecto contrario tomando en consideración el tope de B/. 180,000.00. Con dicho tope no se podría comprar ninguna vivienda usada en Chanis, Betania, Bella Vista o San Francisco lugares donde los precios no bajan de los B/.200,000.00.

Y en cuanto a la reducción de los precios, lo que hemos podido observar de la data inmobiliaria es que desde 2019 hasta la fecha es que se ha ido dando un lento descenso de los precios de oferta por m² de venta y el vertiginoso descenso de los alquileres desde 2015. Pero, aún no hemos llegado al punto de equilibrio del mercado y, para más inri de todos, ese punto de equilibrio se alejó más con la brusca reducción del poder adquisitivo del panameño promedio a causa de las medidas de mitigación de la pandemia de la COVID-19 todo lo cual pone en duda la premisa del diputado.

Por otra parte, el proyecto del diputado Silva tampoco considera el aspecto fiscal de todo esto y es que desde 2020 el estado se ha tenido que endeudar para cumplir con sus compromisos financieros, ¿de dónde va a sacar el dinero el gobierno para pagar a los bancos el interés preferencial? Es más… ¿con la morosidad de casi 10 años que tenía el gobierno con la banca (hasta 2019) en concepto de pagos del interés preferencial además de los impagos de muchos prestamos actuales tendrá apetito el sector financiero para volver a prestar generosamente a proyectos que califican para esta clase de subsidio?

Como contraargumento se pudiera decir que con la ampliación de la cobertura se pudiera incentivar una rebaja más súbita de los precios del inventario disponible (nuevo y viejo) al entrar, en teoría ambos tipos de propiedad en competencia a corto plazo consumiendo el inventario disponible sin importar su edad lo cual pudiera incentivar un nuevo ciclo inmobiliario. Pero una vez más todo depende de la voluntad de los propietarios de devaluar sus propiedades a niveles que sean asequibles para los consumidores de ingresos bajos y medios (dentro de los rangos cubiertos por la ley).

El problema de asequibilidad de la vivienda no se resuelve necesariamente subsidiando la compra de vivienda, lo que las personas al final necesitan es tener un techo donde cobijarse y una comunidad donde prosperar. Quizás sea momento propicio para los diputados de liberar el mercado de alquileres atado por actual Ley de Arrendamiento de Vivienda que ha funcionado en detrimento de quienes se suponía tenía que beneficiar: a los segmentos de menor y mediano ingreso de la sociedad al hacer de dicho mercado poco rentable y seguro para los dueños de inmuebles y los inversionistas quienes han preferido invertir en proyectos de vivienda nueva para la venta. Al darle mayor control a los propietarios de inmuebles y con la adecuada promoción del ingreso de inversores institucionales como la banca estatal, la Caja de Seguro Social además de los Fondos de Pensiones y los Fondos de Inversión Privado de todas partes del mundo se abre una vía interesante para que el panameño promedio tenga una vivienda sin endeudarse crónicamente.

Si de verdad se quiere ayudar al sector inmobiliario (promotoras, dueños y bancos) a salir de su inventario disponible y al consumidor a tener una vivienda propia, el diputado debería promover por ley la formalización masiva de los trabajadores autónomos e informales bajo la nueva Ley de Sociedades de Emprendimiento de Responsabilidad Limitada y bancarizarlos masivamente (también de forma masiva) a través de la banca estatal y que la misma le facilite un mayor acceso al crédito considerando el comportamiento de sus ingresos registrados en sus cuentas y por otra promover leyes derivadas de políticas de estado que busquen diversificar la economía panameña y sacarla del estancamiento. De esta manera se amplía la base de consumidores con pleno acceso al mercado.

Sigan leyendo en la segunda parte.