La Ciudad Espléndida

Observaciones urbanas para una sociedad más humana

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junio 10, 2026

La Ciudad Como Activo: El Dinero Ya Está Sobre la Mesa

Durante años, la discusión sobre el desarrollo inmobiliario en Panamá ha estado dominada por una pregunta fija en las conversaciones entre empresarios inmobiliarios, agentes de bienes raíces y sus arquitectos: ¿Dónde es hoy más rentable construir? Es una pregunta lógica. La rentabilidad de un proyecto ha dependido históricamente de variables puramente normativas (que derivan en financieras), como la altura permitida, la densidad aprobada y la cantidad de metros cuadrados vendibles que se le pueden exprimir al suelo.

Pero el panorama actual obliga a formular una pregunta distinta, una que toca directamente el bolsillo y la preservación de la riqueza a largo plazo:


¿Qué condiciones urbanas son necesarias para que esos metros cuadrados no pierdan su valor en las próximas décadas? La diferencia parece sutil, pero cambia por completo el negocio.

Durante décadas en Panamá el valor de la tierra no se ha creado mejorando el entorno (construyendo aceras anchas y parques, mejorando el transporte o ampliando las tuberías de agua), sino firmando una resolución. Se asignaron derechos de construcción, se aumentaron densidades y se aumentaron las expectativas del mercado mucho más rápido de lo que crecían la infraestructura, las aceras o las tuberías. Un terreno valía más hoy simplemente porque un cambio al mapa de zonificación prometía que mañana se podría construir el doble de pisos, sin importar que la calle siguiera midiendo lo mismo o que esta conectara más rápidamente tu manzana con el resto de la ciudad. Este mecanismo funcionó mientras el crecimiento económico y el acceso al crédito absorbían estas tensiones. Hoy, ese esquema llegó a su límite. La discusión actual sobre el ordenamiento territorial no surge de un capricho burocrático; es la factura acumulada de ese viejo modelo.

La premisa es dura pero innegable: un apartamento en San Francisco o Bella Vista puede mantener acabados de lujo e instalaciones impecables, pero si los tranques duplican el tiempo de trayecto, los drenajes colapsan con cada lluvia y el entorno se deteriora, el mercado terminará castigando el precio del activo. El negocio inmobiliario no ocurre en el vacío; la infraestructura de la ciudad es, créanlo o no, el verdadero guardián de su valor futuro.

Los promotores miden al centavo el riesgo financiero, el de construcción y el comercial. Sin embargo, casi nadie mete en su hoja de cálculo el riesgo urbano, que es la posibilidad real de que la ciudad empeore más rápido de lo que el proyecto tarda en venderse. Gran parte de los precios actuales en el centro consolidado descansa sobre una promesa de conectividad y calidad de vida. Cuando esa promesa se rompe en el día a día, el mercado debería ajustar a la baja. Que no lo haga de inmediato revela una rigidez estructural, pero la gravedad económica siempre termina ganando.

Los datos del último censo nos han dejado una paradoja incómoda. Mientras el centro de la ciudad acumula decenas de miles de viviendas desocupadas, seguimos discutiendo cómo aumentar los aprovechamientos y las alturas. Esto debería obligarnos a una reflexión profunda, una en donde nos cuestionemos si vale la pena seguir construyendo, considerando que una parte importante de lo construido ya no está siendo habitado. Los precios actuales siguen flotando en una burbuja de expectativas artificiales, incapaces de encontrar su punto de equilibrio con la verdadera capacidad de compra del consumidor panameño. Cuando una ciudad se llena de apartamentos vacíos que la clase media local no puede pagar, lotes de terreno baldíos a la espera de un milagro financiero y casas transformadas en estacionamientos improvisados, la advertencia es clara: el valor financiero del suelo se ha divorciado de la realidad de la gente.

Hasta hace muy poco, esta discusión se estancaba en un callejón sin salida teórico. Los urbanistas y residentes exigían infraestructura y los desarrolladores preguntaban quién pagaba la cuenta. Hoy, ese debate quedó superado por la realidad regulatoria. Con la entrada en vigencia del mecanismo de Compensación Urbana de la Dirección de Planificación Urbana (DPU) del Municipio de Panamá, la captura de valor dejó de ser una propuesta académica para convertirse en política pública. El Municipio ya identificó el problema y estableció que quien obtenga un aprovechamiento normativo adicional debe aportar una contribución económica o en especie a la ciudad.

Por lo tanto, la pregunta ya no es si el sector privado debe cofinanciar la ciudad, más bien cabe preguntarnos si este instrumento está bien diseñado para salvar al mercado o para hundirlo en la incertidumbre. Es más un inversionista sofisticado quizás señalaría con toda justicia que ya no se trata de cuánto se va a pagar, sino de quién decide dónde terminará el dinero.

El verdadero peligro de la Compensación Urbana no es financiero; es institucional y de gobernanza. Según las reglas vigentes, los aportes ingresan a una cuenta municipal de destinación específica administrada dentro de los procesos presupuestarios ordinarios. Y es ahí donde deberían encenderse las alarmas en las juntas directivas del sector inmobiliario. Si esos recursos se diluyen en Tesorería Municipal para cubrir planillas o gasto corriente, el instrumento pierde toda legitimidad, transformándose en un impuesto disfrazado que encarece la vivienda sin mejorar el entorno.

Existen dos formas de aplicar este mecanismo. En el Modelo A, la ciudad define técnicamente la infraestructura que requiere —redes de agua, drenajes, aceras, parques—, calcula sus costos, establece un cronograma y utiliza la compensación como la herramienta financiera para pagarla. Aquí, la infraestructura dirige el desarrollo (idealmente mediante un plan). En el Modelo B, la ciudad otorga aprovechamientos adicionales y alturas excepcionales a discreción, y posteriormente recauda los recursos asociados a esas excepciones. Aquí, el desarrollo desordenado dirige la infraestructura.

Si Panamá opera bajo el Modelo B, la compensación urbana no estará cerrando el déficit del entorno; simplemente estará cobrando un peaje por colapsar aún más los servicios básicos. Para que esta norma sea una herramienta de inversión y no un freno burocrático, el sector privado y los gremios técnicos deben exigir tres condiciones innegociables: trazabilidad absoluta para que cada dólar capturado en un desarrollo se reinvierta obligatoriamente en la infraestructura de esa misma manzana; una gobernanza público-privada a través de un fideicomiso transparente donde la priorización de las obras no dependa del vaivén político de turno; y entender la revisión del Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) como una auditoría de rendimiento del Municipio como autoridad urbanística local. Si la infraestructura de un barrio está en rojo, la norma se pausa; cuando la compensación ejecuta la obra y devuelve capacidad al suelo, los derechos de construcción se reactivan.

La principal amenaza para el valor futuro de los inmuebles en la Ciudad de Panamá no es la regulación, más bien es la posibilidad real de que la ciudad deje de ser tan atractiva para vivir como lo fue para invertir. La Compensación Urbana representa el reconocimiento implícito de que la ciudad no puede seguir creciendo sin financiar simultáneamente el soporte físico que demanda ese crecimiento. Panamá ya empezó a adoptar estos instrumentos modernos de financiamiento urbano. Ahora viene la verdadera prueba de fuego: ¿tiene el Municipio la capacidad institucional para administrar estos recursos de manera que aumenten el valor de la ciudad y no solo los ingresos fiscales de la comuna?

La urgencia de dar este paso ya no es solo conceptual; es jurídica. El hecho de que el PLOT ya haya sido demandado ante la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia por propietarios de lotes que se sienten afectados por sus restricciones normativas demuestra que las reglas actuales caminan sobre hielo delgado. Al final del día, ¿no ha sido la raíz de este conflicto legal, precisamente, la ausencia de una consulta verdaderamente amplia e inclusiva con todos los actores urbanos? Un proceso mediado con rigurosidad técnica, donde las coincidencias y disidencias queden debidamente documentadas, analizadas y vinculadas al resultado final, es lo único que puede devolverle la seguridad jurídica al mercado.

Por todo esto, el llamado del sector privado organizado debe ser a liderar, hombro a hombro con las comunidades, una revisión profunda del PLOT en forma de auditoría de resultados con sus respectivas recomendaciones. La próxima ventaja competitiva del mercado inmobiliario panameño no será la capacidad de exprimir más metros cuadrados de un terreno. Será la capacidad de producir una mejor ciudad, la única capaz de sostener el valor de lo que ya hemos edificado. Esa es la conversación técnica que las reglas actuales nos obligan a tener, y que ningún actor estratégico del mercado puede darse el lujo de ignorar.

El autor es arquitecto y urbanista

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mayo 4, 2026

La ciudad que ya no nos deja vivir en ella

Por qué una generación entera de panameños está siendo empujada a la misma clase de lugar

Por Carlos Antonio Solís Tejada

Marta tiene 32 años. Creció en Bethania, en la casa de sus papás, a tres cuadras de la escuela donde estudió y a diez minutos del trabajo de su mamá. Hoy alquila un apartamento de una recámara en el mismo barrio, paga $750 al mes, y hace tres años decidió averiguar qué tendría que pasar para comprarlo.

La respuesta del banco fue sencilla: Dado que el apartamento se vende en $145,000 y como este no califica para el Interés Preferencial ya que el precio supera el tope, le cobrarían la tasa del mercado: alrededor de 7%. La cuota mensual a 30 años, con prima del 10%, sale en $890. A eso hay que sumarle $90 de mantenimiento, IBI, seguro y costos de cierre. La cuenta cierra en $1,050 al mes para comprar el mismo apartamento donde paga $750 alquilando.

Marta gana $1,800 al mes. Hizo la cuenta dos veces. Se tomó un café. La hizo otra vez. La diferencia —los $300 mensuales que le costaría la compra sobre el alquiler— equivale a la cuota del carro o a los pagos de la beca de su sobrina. Tras la conversación con el banco volvió a casa con una pregunta más íntima que financiera: ¿por qué la diferencia?

Ese cálculo, que millones de panameños están haciendo en distintas variantes, esconde un fenómeno estructural que no se ve si uno mira solo su propio caso. Cuando se lo mira a escala de toda la ciudad, aparece algo distinto.

El hallazgo central: dos mercados que dejaron de moverse al mismo ritmo

En un mercado de vivienda en equilibrio, el costo mensual de alquilar y el de comprar la misma vivienda mantienen una relación predecible. La lógica es sencilla: si comprar un apartamento por $200,000 y alquilarlo deja una renta anual razonable —digamos 6% del valor del inmueble—, entonces para una vivienda de ese precio la renta mensual debería rondar los $1,000. Cuando alquilar es mucho más barato que esa cifra, comprar deja de tener sentido económico para quien busca rentabilidad. Cuando alquilar es mucho más caro, todo el mundo corre a comprar y los precios se ajustan.

En la Ciudad de Panamá esa relación se rompió, y la ruptura es geográfica.

En el centro y los barrios consolidados —Calidonia, La Exposición, Bella Vista Viejo, Bethania, Pueblo Nuevo, Parque Lefevre, Río Abajo— el alquiler está claramente por debajo del nivel que justificaría la compra. Los datos del Censo 2023 procesados a través del sistema REDATAM muestran que el alquiler mediano de estos barrios oscila entre $400 y $900 mensuales, mientras que la cuota hipotecaria a tasa comercial para vivienda equivalente arranca en $1,100 y trepa rápido. La compra solo cierra para hogares con capital propio significativo o ingresos altos.

En la periferia popular —Tocumen, 24 de Diciembre, Pacora, Las Cumbres, partes de San Miguelito— la lógica se invierte. Gracias al subsidio del Interés Preferencial, la cuota mensual de compra queda por debajo del alquiler equivalente. Una vivienda nueva subsidiada, que se vende típicamente en el rango de $80,000 a $115,000, deja una cuota mensual de entre $400 y $580 con tasa preferencial; el alquiler promedio en los mismos barrios ronda los $500 a $650. Comprar gana matemáticamente.

Las dos zonas del mercado dejaron de moverse al mismo ritmo. En el centro, alquilar es la única opción razonable para quien no es dueño. En la periferia, comprar con subsidio es lo que cierra. Y por eso una generación entera de panameños está siendo empujada al mismo lugar: lejos del barrio donde creció.

Lo que realmente cambió

A primera vista los números no parecen tan dramáticos. Si uno mira la tasa nacional de propiedad entre jefes de hogar de 30 años, encuentra cifras parecidas a las de 1990. La proporción de panameños jóvenes que son propietarios no colapsó.

Lo que se transformó es la geografía y el mecanismo de acceso.

En 1990, la propiedad joven en la Ciudad de Panamá se construía por dos vías paralelas. Por un lado, la informalidad pionera: hogares trabajadores que ocupaban un terreno en lo que entonces era periferia rural —Tocumen, Las Cumbres, Pacora—, levantaban una casa propia con bloques y mano de obra propia, y veinte años después regularizaban la tenencia. Esa vía construyó la ciudad popular del Panamá metropolitano. Por otro lado, la formalidad de clase media: hogares profesionales que compraban casa o apartamento en barrios entonces medios —Bethania, Parque Lefevre, Vista Hermosa, Pueblo Nuevo, Río Abajo— a precios que cabían en sus ingresos.

Hoy las dos vías se cerraron, pero por motivos distintos.

La informalidad pionera no desapareció, pero se transformó. Todavía hay ocupaciones nuevas en franjas de Panamá Este —Pacora, partes de Tocumen y 24 de Diciembre—, en zonas de Panamá Norte como Mocambo, y en sectores de Arraiján. Pero ya no opera con la misma escala ni con el mismo horizonte de regularización que en los años setenta y ochenta del siglo veinte. Los lotes amplios disponibles se agotaron o quedaron en manos privadas con vigilancia activa; las regularizaciones masivas se volvieron excepcionales y discrecionales; y los nuevos asentamientos enfrentan condiciones más difíciles —terrenos menos aptos, mayor riesgo de desalojo, plazos largos sin acceso a servicios básicos—. La vía informal sigue siendo una salida real para una porción del mercado, pero ya no es el motor masivo de acceso a la propiedad popular que fue durante tres décadas.

La formalidad de clase media también cambió. Comprar hoy una casa o apartamento en Bethania, Pueblo Nuevo o Parque Lefevre cuesta entre $200,000 y $400,000 —un rango muy por encima del tope del Interés Preferencial—. Los hijos de los hogares que compraron ahí en las décadas de 1980 y 1990 no pueden replicar la operación de sus padres con sus propios ingresos en sus propios barrios.

Para ambas trayectorias, una sola puerta abierta: la periferia nueva subsidiada. Hoy se compra lejos del barrio de origen, con hipoteca de banco, en una casa o apartamento subsidiado en proyectos masivos de Tocumen, 24 de Diciembre, Pacora, Felipillo. La generación nueva accede a la propiedad solamente si abandona el barrio donde creció.

La paradoja del centro

Donde más sentido tendría que se construyera vivienda nueva —Calidonia, La Exposición, Bella Vista Viejo— es donde menos se construye.

Estos barrios concentran las mejores ventajas urbanas del país. Tienen estaciones de Metro a distancia caminable. Tienen hospitales del seguro social, escuelas públicas y privadas, comercio diversificado, oficinas, vías principales que conectan con el resto de la ciudad. Cualquier criterio razonable de planificación urbana diría que ahí es donde habría que densificar.

Y sin embargo, la oferta de vivienda nueva en esos barrios es prácticamente inexistente.

Las razones son combinadas. La inseguridad real —y, sobre todo, la percepción de inseguridad— ha alejado a desarrolladores y compradores de clase media. Una buena cantidad de lotes funciona como inversión de engorde: sus dueños esperan plusvalías futuras sin presión fiscal sobre la vacancia. El Interés Preferencial, como veremos, solo aplica a vivienda nueva, lo que excluye toda la edificación existente que podría reactivarse. Y existen barreras técnicas reales del desarrollo en barrios consolidados que no conviene minimizar: lotes de geometría compleja, construcciones existentes con valor patrimonial o legal, redes de servicios saturadas, conflictos de zonificación, costos de demolición y remediación.

Pero el resultado es paradójico: la oferta de vivienda nueva en Panamá se concentra en zonas con servicios urbanos por construir, mientras los barrios con servicios urbanos consolidados se quedan sin oferta. La ciudad sigue creciendo —pero el crecimiento se aleja sistemáticamente de los lugares donde tendría más sentido vivir.

Una política, un solo producto

El problema de fondo es que el Estado panameño tiene un solo instrumento de política habitacional.

El Interés Preferencial, creado en 1985 y modificado en distintas ocasiones desde entonces —la legislación vigente es la Ley 468 de abril de 2025, modificada por la Ley 481 con efectos desde enero de 2026—, subsidia un único producto: vivienda nueva, hasta $120,000, ubicada típicamente en periferia, construida casi siempre como casa de fila en proyectos masivos. El resto del mercado opera sin política propia. Vivienda usada del centro consolidado, vivienda media, alquiler, microcrédito hipotecario, edificios subutilizados o vacíos: ninguno de estos segmentos tiene un instrumento del Estado que lo movilice o lo regule.

Treinta y cinco años orientando la política habitacional hacia ese único producto generaron consecuencias estructurales sobre todos los actores del mercado. Los bancos se especializaron en originar Interés Preferencial: sus modelos de riesgo, sus equipos comerciales, sus procesos operativos están afinados para ese tipo de operación. Los desarrolladores producen casi exclusivamente bajo ese formato porque es ahí donde existe demanda solvente subsidiada. Los gremios del sector estructuran su agenda alrededor del flujo de proyectos amparados en la ley. Y, de manera silenciosa pero importante, parte del subsidio se capitaliza en el precio del suelo periférico: la literatura económica internacional documenta consistentemente que cuando se subsidia la demanda en mercados con oferta inelástica, una porción del subsidio termina en el bolsillo del vendedor del terreno, no del comprador final.

El instrumento, por diseño, concentra la oferta en un formato muy específico: vivienda compacta, en suelo periférico de bajo costo, optimizada para mantenerse bajo el tope. Eso tiene tres consecuencias prácticas para el comprador.

Primero, el costo por metro cuadrado del producto subsidiado, una vez descontado el subsidio, suele igualar o superar al de vivienda equivalente del centro consolidado. La diferencia entre lo que el comprador paga y lo que pagaría sin subsidio es menor de lo que parece, porque parte del subsidio se capitaliza en el suelo.

Segundo, el área típica de la unidad ronda los 50 a 65 metros cuadrados, dimensiones ajustadas para una familia de dos o tres personas y que es menor a la composición habitual del hogar del comprador del rango que ronda los cuatro (padre, madre y hasta dos hijos).

Tercero, la localización está lejos de los servicios urbanos consolidados —hospitales, escuelas con buena reputación, oficinas, transporte público confiable—. Eso traslada al comprador costos importantes de tiempo y dinero que no aparecen en la cuota mensual: dos horas diarias de viaje en transporte público, gastos de combustible o pasaje, dependencia de un solo vehículo familiar, acceso limitado a oportunidades laborales del centro.

La conversación pública sobre vivienda en Panamá suele plantear como solución extender el Interés Preferencial a la vivienda usada. Es una propuesta intuitiva: si el subsidio funciona para vivienda nueva, ¿por qué no extenderlo a la vivienda existente?

No alcanza. Y puede ser contraproducente.

El problema no es a qué se aplica el subsidio. Es que solo existe un subsidio. En un mercado donde la oferta del centro consolidado está estructuralmente restringida —por las razones combinadas que vimos—, inyectar demanda subsidiada produciría capitalización en precio, no aumento de acceso. La vivienda usada del centro se encarecería para todos, beneficiando a los actuales propietarios pero no a la generación nueva que busca acceso. Para que el subsidio a vivienda usada efectivamente abriera acceso, tendría que ir acompañado de medidas que reactiven la oferta efectiva.

La cancha desnivelada

Una política habitacional integral requiere un portafolio de instrumentos trabajando al mismo tiempo, no un único subsidio. Las experiencias regionales y la literatura aplicada documentan al menos seis herramientas complementarias que, en conjunto, podrían nivelar la cancha:

Garantía pública para hipotecar inmueble antiguo. En sistemas financieros maduros, los bancos acceden a fondos de garantía estatal que cubren parte del riesgo de préstamos sobre vivienda con título antiguo o con historial constructivo informal. Eso reduce la barrera que hoy enfrentan miles de panameños para hipotecar la casa de la abuela o el apartamento heredado.

Microcrédito hipotecario. Hogares con ingresos parcialmente informales —que componen una fracción importante del mercado laboral panameño— quedan por debajo del piso bancario tradicional. Países como Colombia y Perú han desarrollado microcréditos hipotecarios que tienden el puente con metodologías de evaluación de capacidad de pago basadas en flujos reales y no solo en ingresos formales registrados.

Tributación al inventario residencial vacío. Ciudades europeas y latinoamericanas han implementado impuestos progresivos al inmueble que permanece vacío más allá de cierto plazo, así como sobretasas sobre el lote de engorde. El objetivo no es recaudatorio sino regulatorio: hacer financieramente inviable mantener inventario subutilizado en zonas con demanda habitacional.

Marco regulatorio del alquiler con fiscalización efectiva. Panamá tiene legislación de alquiler en el papel, pero la fiscalización es marginal. Un marco efectivo balancearía protección al inquilino, formalización contractual e incentivos a la oferta —en un mercado donde más de un tercio de los hogares del centro consolidado son inquilinos, esto no es asunto menor—.

Captura de plusvalía urbana. Cuando llega el Metro a un barrio, o cuando se construye una nueva avenida, el suelo aledaño aumenta su valor sin que el propietario haya hecho nada. Mecanismos de captura de esa plusvalía permiten que parte de ese aumento del valor regrese a la inversión pública que lo generó —cofinanciando la siguiente etapa de infraestructura urbana, o subsidiando vivienda asequible en la zona—.

Programa específico de reactivación del centro consolidado. Más allá de incentivos generales, los barrios del centro requieren intervenciones específicas: asistencia técnica para la formalización y mejora de propiedades en régimen de propiedad horizontal con títulos complejos, exoneraciones temporales sobre transmisiones que detonen renovación, programas de reocupación de edificios subutilizados.

Una sola política para todo el mercado distorsiona el mercado entero. Un portafolio de seis instrumentos complementarios, cada uno atendiendo una falla específica, permitiría que la política habitacional dejara de empujar a la generación nueva a un solo destino.

La diferencia es política

Las dificultades técnicas para construir cada uno de esos seis instrumentos son reales. Implican consensos institucionales, marcos regulatorios, capacidades técnicas en organismos públicos, presupuestos. Implican también superar la inercia de un sistema que durante 35 años se acostumbró a operar bajo una sola lógica.

Pero son dificultades resolubles si se decide resolverlas.

Volvamos a Marta. Lo que ella enfrentó al hacer las cuentas no es un problema individual. No es que tomó malas decisiones, ni que ahorró poco, ni que eligió mal su carrera. Marta tomó decisiones razonables y hace cuentas precisas. Lo que enfrenta es un sistema de vivienda diseñado para que su decisión solo cierre si abandona el barrio donde creció. Un sistema que les ofrece a los panameños jóvenes una alternativa única —y la presenta como solución cuando en realidad es producto de una política habitacional incompleta—.

La diferencia entre una ciudad que retiene a su generación nueva en los barrios consolidados y una ciudad que la expulsa hacia su periferia no es técnica. Es política. Es la diferencia entre tener un solo instrumento o tener un portafolio. Es la diferencia entre subsidiar un producto o regular un mercado. Es la diferencia entre acumular treinta y cinco años de inercia o decidir que ya es tiempo de construir las herramientas que faltan.

La conversación sobre vivienda en Panamá necesita salir del marco «extender o no extender el Interés Preferencial» y entrar en el marco «qué política habitacional queremos para los próximos veinte años». Esa conversación no la van a iniciar los bancos, ni los desarrolladores, ni los gremios. Tiene que iniciarla la ciudadanía con la academia, los medios, los gobiernos locales, los partidos políticos. Y tiene que iniciarla pronto, porque cada año que pasa con un solo instrumento es un año más de generación empujada al mismo lugar.

El autor es Arquitecto y Urbanista.

Nota metodológica

Este análisis se basa en los microdatos del Censo 2023 INEC, procesados a través del sistema REDATAM con asistencia de Claude AI (un Modelo de Aprendizaje de Lenguaje), comparados cuando es relevante con los censos de 1990, 2000 y 2010. La cobertura geográfica abarca las áreas censales del Distrito de Panamá y los lugares poblados de los distritos de Panamá, San Miguelito, Arraiján y La Chorrera —que en conjunto concentran más del 60% de la población urbana del país—.

Las cifras de costo mensual de alquiler y de cuota hipotecaria estimada se construyeron a nivel de barrio individual para el Distrito de Panamá y a nivel de lugar poblado para los demás distritos. La estimación de cuota hipotecaria asume condiciones estándar del mercado bancario panameño: prima del 10%, plazo de 30 años, tasa comercial de 7% para vivienda fuera del rango de Interés Preferencial y tasa preferencial de 4% para vivienda dentro del rango.

El análisis es descriptivo y transversal. La evidencia disponible documenta la existencia de los patrones reportados pero no permite establecer causalidad sobre los mecanismos subyacentes. La información sobre tenencia formal está agregada a nivel de lugar poblado en los reportes públicos del Censo, mientras que ingreso, vacancia y composición demográfica sí están desagregados a nivel de barrio individual para el Distrito de Panamá.

Los nombres «Marta» y los datos personales utilizados como apertura son una composición narrativa basada en patrones que el análisis cuantitativo identifica como representativos del segmento socioeconómico y etario descrito; no corresponden a una persona real específica.

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enero 1, 2026

El urbanismo es político

Quien crea que el urbanismo y sus especialidades son un ejercicio meramente técnico y científico, ajeno a la subjetividad, a los dilemas morales y al drama humano, seguramente carece de experiencia o, si la tiene, la ha ejercido encerrado en el mundo de lo teórico, buscando que la realidad se amolde a un ideal platónico.

El urbanismo es, quizás, uno de los campos profesionales más políticos que existen, sencillamente porque toma decisiones que afectan la convivencia en sociedad.

Es político porque incide sobre el patrimonio personal y familiar, porque puede favorecer a un grupo en detrimento de otros, porque tiene un impacto ambiental significativo y porque puede alterar rutinas profundamente o forzar la convivencia con quien se busca evitar.

El urbanismo es, esencialmente, un servicio público. Aunque puede ejercerse desde el ámbito privado, debe necesariamente vincularse con el sector público para tener impacto real, tanto en lo material como en lo simbólico. De lo contrario, es apenas un ejercicio académico o una postura moral.

Y esta última es la tentación más común en materia urbanística: convertir gustos e intereses personales en verdades absolutas, en categorías morales.

Aquí conviene hacer una distinción clara entre quienes actúan deliberadamente en contra del interés público y de las normas, y quienes simplemente no ejecutan sus acciones conforme a nuestras preferencias, ideologías o estéticas urbanísticas. Sobre todo, hay que distinguir a quienes deben equilibrar intereses diversos —a veces contrapuestos— e incorporar puntos de vista incómodos por razones que van más allá de lo técnico.

Esto es lo que hace que nuestras ciudades tengan personalidad propia: una personalidad tan compleja como la de sus ciudadanos, y por tanto reflejo de su humanidad, con sus virtudes y miserias.

Por eso el urbanismo exige entereza y valentía de parte de los técnicos, las autoridades y los representantes de los distintos actores urbanos (residentes, empresarios, transeúntes, trabajadores, políticos, etc.). Requiere capacidad para confrontar y ser confrontado, para tomar decisiones estratégicas y asumir sus consecuencias. Al fin y al cabo, debemos aceptar con humildad que no somos dioses, que estamos al servicio de los demás y que no nos representamos únicamente a nosotros mismos en el ejercicio de esta labor.

Esto dista mucho de los postulados morales o de la mal llamada estrategia de imagen pública, que muchas veces encubren convicciones dogmáticas o esconden la cobardía de enfrentar decisiones difíciles —propias o ajenas—, tomadas en privado o en mesas de conciliación, pero que son necesarias y cuyos frutos solo veremos con el tiempo.

Ante esta descripción del trabajo esencialmente político del urbanista y de las autoridades urbanísticas, es claro que no se trata de una labor para cualquiera. Requiere nervios de acero, toneladas de paciencia y una piel gruesa, capaz de resistir ataques personales y amenazas a la integridad física, familiar o económica. Pero, sobre todo, requiere humildad y fe para entender que nada de lo que haga un urbanista será perfecto, aunque siempre será perfectible. De no ser así, sería un ejercicio estéril, mecánico y francamente aburrido. Todo lo que quede pendiente del deber ser representa una nueva labor y un reto que abordar para materializar.

Tal vez compartamos estas penas con muchas otras profesiones. Tal vez no seamos únicos en nuestros retos. Pero, al menos, esto confirma que somos parte integral de la experiencia humana.

Este artículo de opinión fue publicado originalmente por el Diario La Prensa de 25 de mayo de 2025.

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