La Ciudad Espléndida

Observaciones urbanas para una sociedad más humana

Etiqueta: articulos

junio 10, 2026

La Ciudad Como Activo: El Dinero Ya Está Sobre la Mesa

Durante años, la discusión sobre el desarrollo inmobiliario en Panamá ha estado dominada por una pregunta fija en las conversaciones entre empresarios inmobiliarios, agentes de bienes raíces y sus arquitectos: ¿Dónde es hoy más rentable construir? Es una pregunta lógica. La rentabilidad de un proyecto ha dependido históricamente de variables puramente normativas (que derivan en financieras), como la altura permitida, la densidad aprobada y la cantidad de metros cuadrados vendibles que se le pueden exprimir al suelo.

Pero el panorama actual obliga a formular una pregunta distinta, una que toca directamente el bolsillo y la preservación de la riqueza a largo plazo:


¿Qué condiciones urbanas son necesarias para que esos metros cuadrados no pierdan su valor en las próximas décadas? La diferencia parece sutil, pero cambia por completo el negocio.

Durante décadas en Panamá el valor de la tierra no se ha creado mejorando el entorno (construyendo aceras anchas y parques, mejorando el transporte o ampliando las tuberías de agua), sino firmando una resolución. Se asignaron derechos de construcción, se aumentaron densidades y se aumentaron las expectativas del mercado mucho más rápido de lo que crecían la infraestructura, las aceras o las tuberías. Un terreno valía más hoy simplemente porque un cambio al mapa de zonificación prometía que mañana se podría construir el doble de pisos, sin importar que la calle siguiera midiendo lo mismo o que esta conectara más rápidamente tu manzana con el resto de la ciudad. Este mecanismo funcionó mientras el crecimiento económico y el acceso al crédito absorbían estas tensiones. Hoy, ese esquema llegó a su límite. La discusión actual sobre el ordenamiento territorial no surge de un capricho burocrático; es la factura acumulada de ese viejo modelo.

La premisa es dura pero innegable: un apartamento en San Francisco o Bella Vista puede mantener acabados de lujo e instalaciones impecables, pero si los tranques duplican el tiempo de trayecto, los drenajes colapsan con cada lluvia y el entorno se deteriora, el mercado terminará castigando el precio del activo. El negocio inmobiliario no ocurre en el vacío; la infraestructura de la ciudad es, créanlo o no, el verdadero guardián de su valor futuro.

Los promotores miden al centavo el riesgo financiero, el de construcción y el comercial. Sin embargo, casi nadie mete en su hoja de cálculo el riesgo urbano, que es la posibilidad real de que la ciudad empeore más rápido de lo que el proyecto tarda en venderse. Gran parte de los precios actuales en el centro consolidado descansa sobre una promesa de conectividad y calidad de vida. Cuando esa promesa se rompe en el día a día, el mercado debería ajustar a la baja. Que no lo haga de inmediato revela una rigidez estructural, pero la gravedad económica siempre termina ganando.

Los datos del último censo nos han dejado una paradoja incómoda. Mientras el centro de la ciudad acumula decenas de miles de viviendas desocupadas, seguimos discutiendo cómo aumentar los aprovechamientos y las alturas. Esto debería obligarnos a una reflexión profunda, una en donde nos cuestionemos si vale la pena seguir construyendo, considerando que una parte importante de lo construido ya no está siendo habitado. Los precios actuales siguen flotando en una burbuja de expectativas artificiales, incapaces de encontrar su punto de equilibrio con la verdadera capacidad de compra del consumidor panameño. Cuando una ciudad se llena de apartamentos vacíos que la clase media local no puede pagar, lotes de terreno baldíos a la espera de un milagro financiero y casas transformadas en estacionamientos improvisados, la advertencia es clara: el valor financiero del suelo se ha divorciado de la realidad de la gente.

Hasta hace muy poco, esta discusión se estancaba en un callejón sin salida teórico. Los urbanistas y residentes exigían infraestructura y los desarrolladores preguntaban quién pagaba la cuenta. Hoy, ese debate quedó superado por la realidad regulatoria. Con la entrada en vigencia del mecanismo de Compensación Urbana de la Dirección de Planificación Urbana (DPU) del Municipio de Panamá, la captura de valor dejó de ser una propuesta académica para convertirse en política pública. El Municipio ya identificó el problema y estableció que quien obtenga un aprovechamiento normativo adicional debe aportar una contribución económica o en especie a la ciudad.

Por lo tanto, la pregunta ya no es si el sector privado debe cofinanciar la ciudad, más bien cabe preguntarnos si este instrumento está bien diseñado para salvar al mercado o para hundirlo en la incertidumbre. Es más un inversionista sofisticado quizás señalaría con toda justicia que ya no se trata de cuánto se va a pagar, sino de quién decide dónde terminará el dinero.

El verdadero peligro de la Compensación Urbana no es financiero; es institucional y de gobernanza. Según las reglas vigentes, los aportes ingresan a una cuenta municipal de destinación específica administrada dentro de los procesos presupuestarios ordinarios. Y es ahí donde deberían encenderse las alarmas en las juntas directivas del sector inmobiliario. Si esos recursos se diluyen en Tesorería Municipal para cubrir planillas o gasto corriente, el instrumento pierde toda legitimidad, transformándose en un impuesto disfrazado que encarece la vivienda sin mejorar el entorno.

Existen dos formas de aplicar este mecanismo. En el Modelo A, la ciudad define técnicamente la infraestructura que requiere —redes de agua, drenajes, aceras, parques—, calcula sus costos, establece un cronograma y utiliza la compensación como la herramienta financiera para pagarla. Aquí, la infraestructura dirige el desarrollo (idealmente mediante un plan). En el Modelo B, la ciudad otorga aprovechamientos adicionales y alturas excepcionales a discreción, y posteriormente recauda los recursos asociados a esas excepciones. Aquí, el desarrollo desordenado dirige la infraestructura.

Si Panamá opera bajo el Modelo B, la compensación urbana no estará cerrando el déficit del entorno; simplemente estará cobrando un peaje por colapsar aún más los servicios básicos. Para que esta norma sea una herramienta de inversión y no un freno burocrático, el sector privado y los gremios técnicos deben exigir tres condiciones innegociables: trazabilidad absoluta para que cada dólar capturado en un desarrollo se reinvierta obligatoriamente en la infraestructura de esa misma manzana; una gobernanza público-privada a través de un fideicomiso transparente donde la priorización de las obras no dependa del vaivén político de turno; y entender la revisión del Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT) como una auditoría de rendimiento del Municipio como autoridad urbanística local. Si la infraestructura de un barrio está en rojo, la norma se pausa; cuando la compensación ejecuta la obra y devuelve capacidad al suelo, los derechos de construcción se reactivan.

La principal amenaza para el valor futuro de los inmuebles en la Ciudad de Panamá no es la regulación, más bien es la posibilidad real de que la ciudad deje de ser tan atractiva para vivir como lo fue para invertir. La Compensación Urbana representa el reconocimiento implícito de que la ciudad no puede seguir creciendo sin financiar simultáneamente el soporte físico que demanda ese crecimiento. Panamá ya empezó a adoptar estos instrumentos modernos de financiamiento urbano. Ahora viene la verdadera prueba de fuego: ¿tiene el Municipio la capacidad institucional para administrar estos recursos de manera que aumenten el valor de la ciudad y no solo los ingresos fiscales de la comuna?

La urgencia de dar este paso ya no es solo conceptual; es jurídica. El hecho de que el PLOT ya haya sido demandado ante la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia por propietarios de lotes que se sienten afectados por sus restricciones normativas demuestra que las reglas actuales caminan sobre hielo delgado. Al final del día, ¿no ha sido la raíz de este conflicto legal, precisamente, la ausencia de una consulta verdaderamente amplia e inclusiva con todos los actores urbanos? Un proceso mediado con rigurosidad técnica, donde las coincidencias y disidencias queden debidamente documentadas, analizadas y vinculadas al resultado final, es lo único que puede devolverle la seguridad jurídica al mercado.

Por todo esto, el llamado del sector privado organizado debe ser a liderar, hombro a hombro con las comunidades, una revisión profunda del PLOT en forma de auditoría de resultados con sus respectivas recomendaciones. La próxima ventaja competitiva del mercado inmobiliario panameño no será la capacidad de exprimir más metros cuadrados de un terreno. Será la capacidad de producir una mejor ciudad, la única capaz de sostener el valor de lo que ya hemos edificado. Esa es la conversación técnica que las reglas actuales nos obligan a tener, y que ningún actor estratégico del mercado puede darse el lujo de ignorar.

El autor es arquitecto y urbanista

Deja un comentario
junio 9, 2026

Panamá necesita una institución que piense sus ciudades

Por qué ha llegado el momento de crear un Instituto Panameño de Estudios Urbanos, Ambientales y Territoriales

Por años hemos debatido los mismos problemas urbanos una y otra vez. El tranque empeora, la vivienda se encarece, la mancha urbana se expande cada vez más lejos de los centros de empleo, devorando suelo periférico y fragmentando el territorio. Mientras algunas centralidades concentran la inversión, comunidades enteras se deterioran.

Las inundaciones urbanas son cada vez más frecuentes y los servicios públicos llegan con un rezago estructural a los nuevos desarrollos. Sin embargo, seguimos abordando estos desafíos de forma atomizada.

Cada institución observa una parte del problema desde su propio silo:

  • El MIVIOT analiza la vivienda y la normativa urbana.
  • Los Municipios administran el espacio local y los ejidos de forma aislada.
  • El INEC produce datos demográficos abstractos y la ANATI gestiona la información catastral.
  • El IDAAN evalúa la factibilidad hídrica y la banca comercial analiza el riesgo del crédito.
  • Los gremios (SPIA, CAPAC, ACOBIR) conocen el pulso del mercado inmobiliario y las universidades investigan fenómenos específicos.

El gran problema es que nadie integra la película completa. Este es, quizás, uno de los mayores vacíos institucionales y metodológicos del Panamá contemporáneo: la ausencia de una visión holística que relacione las dinámicas del mercado de suelo, la normativa de zonificación y la movilidad social.

Construimos ciudades sin comprenderlas plenamente

Paradójicamente, Panamá ha invertido miles de millones de dólares en infraestructura durante las últimas décadas. Hemos ejecutado líneas de metro, corredores viales, proyectos de vivienda social, centros logísticos y macroinfraestructuras sanitarias. Sin embargo, seguimos careciendo de una institución técnica y científica dedicada a responder preguntas fundamentales sobre la fricción urbana y la economía del territorio:

  • ¿Dónde puede crecer Panamá de forma sostenible garantizando la eficiencia de los servicios públicos?
  • ¿Cuánto crecimiento puede soportar un territorio antes de saturar su infraestructura existente? (Capacidad de carga).
  • ¿Cuál es la relación real entre los salarios medios, la capacidad de endeudamiento hipotecario y los precios del suelo regulado?
  • ¿Cómo es el ciclo de vida y el proceso de obsolescencia de nuestros activos inmobiliarios y urbanizaciones?
  • ¿Qué comunidades presentan mayor vulnerabilidad ante shocks económicos o climáticos?
  • ¿Qué inversiones públicas prioritarias optimizan el retorno social y económico para los próximos veinte años?

La realidad es que muchas decisiones estratégicas continúan tomándose bajo un modelo de intuición o coyuntura política, utilizando información incompleta, dispersa o desactualizada.

El territorio es mucho más que zonificación

Durante décadas hemos reducido la planificación urbana a un ejercicio estrictamente regulatorio y paramétrico: delimitar usos de suelo, establecer alturas, definir densidades y aprobar planos de lotificación. Pero las ciudades no son planos estáticos; son organismos complejos y dinámicos.

Una ciudad no termina cuando se entrega una obra o se otorga un permiso de ocupación. La verdadera historia económica y social comienza después.

Comienza cuando la demanda absorbe el espacio habitable y entran en juego los costos de operación y mantenimiento, la sostenibilidad financiera de los regímenes de propiedad horizontal, la gobernanza comunitaria y la depreciación de las infraestructuras. Necesitamos migrar de un urbanismo centrado exclusivamente en la construcción y la permisología, hacia una visión basada en el ciclo de vida completo de las comunidades.

La importancia de medir lo que hoy no medimos

Panamá produce estadísticas macroeconómicas con relativa precisión; conocemos el crecimiento del PIB, el volumen de exportaciones y la recaudación fiscal. Sin embargo, operamos a ciegas en variables esenciales de la economía urbana. Hoy no medimos sistemáticamente:

  • La salud financiera y la resiliencia de las Propiedades Horizontales (PH).
  • Los indicadores macroprudenciales del mercado de vivienda y su relación con los subsidios estatales (como las reformas al Interés Preferencial).
  • El encarecimiento del suelo por efecto de normativas restrictivas que limitan la densidad y bloquean soluciones de alta densidad media o el llamado «missing middle housing».
  • La capacidad financiera real de los gobiernos locales para mantener la infraestructura pública que reciben.

Lo que no se mide, no se puede gestionar de forma técnica. Y lo que se gestiona a ciegas termina convirtiéndose en una contingencia fiscal y social sumamente costosa para el Estado y los ciudadanos.

Una propuesta para el siglo XXI: El IPEUAT-AIP

Por eso resulta urgente abrir la discusión sobre la creación del Instituto Panameño de Estudios Urbanos, Ambientales y Territoriales (IPEUAT) bajo la figura de una asociación de interés público (AIP), una entidad público-privada adscrita a la Secretaría Nacional de Ciencia y Tecnología (SENACYT).

No planteamos la creación de un nuevo ministerio, ni de una entidad reguladora que sume burocracia o centralice trámites. La propuesta consiste en estructurar una plataforma nacional de inteligencia territorial. Un ente técnico y autónomo capaz de articular al Estado, la academia, los municipios, los gremios profesionales y el sector financiero para producir conocimiento científico útil sobre nuestro territorio.

Un espacio de convergencia de datos y rigurosidad metodológica donde se estudien en simultáneo las ciudades, el ambiente, la movilidad, la infraestructura, los mercados inmobiliarios y la gobernanza subnacional.

De la intuición a la evidencia

Las ciudades globales más exitosas entendieron que la planificación contemporánea no puede depender de presiones de corto plazo. Requiere evidencia empírica.

El IPEUAT–AIP dotaría al país de herramientas estratégicas de vanguardia:

  • El Estado de las Ciudades: Un diagnóstico continuo de las dinámicas urbanas nacionales.
  • Un Observatorio del Mercado Inmobiliario y del Suelo: Para monitorear precios, accesibilidad, oferta y demanda real de vivienda.
  • Modelos de Capacidad de Carga Territorial: Herramientas analíticas para identificar cuánto crecimiento puede absorber una zona antes de colapsar sus servicios públicos.

Estos instrumentos no van a resolver los problemas por decreto, pero elevarán sustancialmente el nivel técnico de las decisiones públicas y privadas. Cuando las decisiones se basan en datos, el desarrollo inmobiliario y el diseño urbano mejoran de forma consistente.

Una conversación que Panamá necesita

El debate sobre el IPEUAT no debe agotarse en su organigrama o su presupuesto. La pregunta de fondo es de carácter estratégico: ¿Seguiremos gestionando nuestras ciudades reaccionando de forma tardía a las crisis urbanas, o construiremos la capacidad institucional para anticiparlas?

Panamá ha demostrado con creces su capacidad para ejecutar obras de infraestructura de clase mundial. Ahora el desafío es desarrollar nuestra infraestructura nacional de conocimiento territorial. Las ciudades del siglo XXI ya no se gobiernan únicamente con cemento y asfalto; se gobiernan con datos, ciencia de datos espaciales, colaboración intersectorial y visión de largo plazo.

Deja un comentario
mayo 4, 2026

La ciudad que ya no nos deja vivir en ella

Por qué una generación entera de panameños está siendo empujada a la misma clase de lugar

Por Carlos Antonio Solís Tejada

Marta tiene 32 años. Creció en Bethania, en la casa de sus papás, a tres cuadras de la escuela donde estudió y a diez minutos del trabajo de su mamá. Hoy alquila un apartamento de una recámara en el mismo barrio, paga $750 al mes, y hace tres años decidió averiguar qué tendría que pasar para comprarlo.

La respuesta del banco fue sencilla: Dado que el apartamento se vende en $145,000 y como este no califica para el Interés Preferencial ya que el precio supera el tope, le cobrarían la tasa del mercado: alrededor de 7%. La cuota mensual a 30 años, con prima del 10%, sale en $890. A eso hay que sumarle $90 de mantenimiento, IBI, seguro y costos de cierre. La cuenta cierra en $1,050 al mes para comprar el mismo apartamento donde paga $750 alquilando.

Marta gana $1,800 al mes. Hizo la cuenta dos veces. Se tomó un café. La hizo otra vez. La diferencia —los $300 mensuales que le costaría la compra sobre el alquiler— equivale a la cuota del carro o a los pagos de la beca de su sobrina. Tras la conversación con el banco volvió a casa con una pregunta más íntima que financiera: ¿por qué la diferencia?

Ese cálculo, que millones de panameños están haciendo en distintas variantes, esconde un fenómeno estructural que no se ve si uno mira solo su propio caso. Cuando se lo mira a escala de toda la ciudad, aparece algo distinto.

El hallazgo central: dos mercados que dejaron de moverse al mismo ritmo

En un mercado de vivienda en equilibrio, el costo mensual de alquilar y el de comprar la misma vivienda mantienen una relación predecible. La lógica es sencilla: si comprar un apartamento por $200,000 y alquilarlo deja una renta anual razonable —digamos 6% del valor del inmueble—, entonces para una vivienda de ese precio la renta mensual debería rondar los $1,000. Cuando alquilar es mucho más barato que esa cifra, comprar deja de tener sentido económico para quien busca rentabilidad. Cuando alquilar es mucho más caro, todo el mundo corre a comprar y los precios se ajustan.

En la Ciudad de Panamá esa relación se rompió, y la ruptura es geográfica.

En el centro y los barrios consolidados —Calidonia, La Exposición, Bella Vista Viejo, Bethania, Pueblo Nuevo, Parque Lefevre, Río Abajo— el alquiler está claramente por debajo del nivel que justificaría la compra. Los datos del Censo 2023 procesados a través del sistema REDATAM muestran que el alquiler mediano de estos barrios oscila entre $400 y $900 mensuales, mientras que la cuota hipotecaria a tasa comercial para vivienda equivalente arranca en $1,100 y trepa rápido. La compra solo cierra para hogares con capital propio significativo o ingresos altos.

En la periferia popular —Tocumen, 24 de Diciembre, Pacora, Las Cumbres, partes de San Miguelito— la lógica se invierte. Gracias al subsidio del Interés Preferencial, la cuota mensual de compra queda por debajo del alquiler equivalente. Una vivienda nueva subsidiada, que se vende típicamente en el rango de $80,000 a $115,000, deja una cuota mensual de entre $400 y $580 con tasa preferencial; el alquiler promedio en los mismos barrios ronda los $500 a $650. Comprar gana matemáticamente.

Las dos zonas del mercado dejaron de moverse al mismo ritmo. En el centro, alquilar es la única opción razonable para quien no es dueño. En la periferia, comprar con subsidio es lo que cierra. Y por eso una generación entera de panameños está siendo empujada al mismo lugar: lejos del barrio donde creció.

Lo que realmente cambió

A primera vista los números no parecen tan dramáticos. Si uno mira la tasa nacional de propiedad entre jefes de hogar de 30 años, encuentra cifras parecidas a las de 1990. La proporción de panameños jóvenes que son propietarios no colapsó.

Lo que se transformó es la geografía y el mecanismo de acceso.

En 1990, la propiedad joven en la Ciudad de Panamá se construía por dos vías paralelas. Por un lado, la informalidad pionera: hogares trabajadores que ocupaban un terreno en lo que entonces era periferia rural —Tocumen, Las Cumbres, Pacora—, levantaban una casa propia con bloques y mano de obra propia, y veinte años después regularizaban la tenencia. Esa vía construyó la ciudad popular del Panamá metropolitano. Por otro lado, la formalidad de clase media: hogares profesionales que compraban casa o apartamento en barrios entonces medios —Bethania, Parque Lefevre, Vista Hermosa, Pueblo Nuevo, Río Abajo— a precios que cabían en sus ingresos.

Hoy las dos vías se cerraron, pero por motivos distintos.

La informalidad pionera no desapareció, pero se transformó. Todavía hay ocupaciones nuevas en franjas de Panamá Este —Pacora, partes de Tocumen y 24 de Diciembre—, en zonas de Panamá Norte como Mocambo, y en sectores de Arraiján. Pero ya no opera con la misma escala ni con el mismo horizonte de regularización que en los años setenta y ochenta del siglo veinte. Los lotes amplios disponibles se agotaron o quedaron en manos privadas con vigilancia activa; las regularizaciones masivas se volvieron excepcionales y discrecionales; y los nuevos asentamientos enfrentan condiciones más difíciles —terrenos menos aptos, mayor riesgo de desalojo, plazos largos sin acceso a servicios básicos—. La vía informal sigue siendo una salida real para una porción del mercado, pero ya no es el motor masivo de acceso a la propiedad popular que fue durante tres décadas.

La formalidad de clase media también cambió. Comprar hoy una casa o apartamento en Bethania, Pueblo Nuevo o Parque Lefevre cuesta entre $200,000 y $400,000 —un rango muy por encima del tope del Interés Preferencial—. Los hijos de los hogares que compraron ahí en las décadas de 1980 y 1990 no pueden replicar la operación de sus padres con sus propios ingresos en sus propios barrios.

Para ambas trayectorias, una sola puerta abierta: la periferia nueva subsidiada. Hoy se compra lejos del barrio de origen, con hipoteca de banco, en una casa o apartamento subsidiado en proyectos masivos de Tocumen, 24 de Diciembre, Pacora, Felipillo. La generación nueva accede a la propiedad solamente si abandona el barrio donde creció.

La paradoja del centro

Donde más sentido tendría que se construyera vivienda nueva —Calidonia, La Exposición, Bella Vista Viejo— es donde menos se construye.

Estos barrios concentran las mejores ventajas urbanas del país. Tienen estaciones de Metro a distancia caminable. Tienen hospitales del seguro social, escuelas públicas y privadas, comercio diversificado, oficinas, vías principales que conectan con el resto de la ciudad. Cualquier criterio razonable de planificación urbana diría que ahí es donde habría que densificar.

Y sin embargo, la oferta de vivienda nueva en esos barrios es prácticamente inexistente.

Las razones son combinadas. La inseguridad real —y, sobre todo, la percepción de inseguridad— ha alejado a desarrolladores y compradores de clase media. Una buena cantidad de lotes funciona como inversión de engorde: sus dueños esperan plusvalías futuras sin presión fiscal sobre la vacancia. El Interés Preferencial, como veremos, solo aplica a vivienda nueva, lo que excluye toda la edificación existente que podría reactivarse. Y existen barreras técnicas reales del desarrollo en barrios consolidados que no conviene minimizar: lotes de geometría compleja, construcciones existentes con valor patrimonial o legal, redes de servicios saturadas, conflictos de zonificación, costos de demolición y remediación.

Pero el resultado es paradójico: la oferta de vivienda nueva en Panamá se concentra en zonas con servicios urbanos por construir, mientras los barrios con servicios urbanos consolidados se quedan sin oferta. La ciudad sigue creciendo —pero el crecimiento se aleja sistemáticamente de los lugares donde tendría más sentido vivir.

Una política, un solo producto

El problema de fondo es que el Estado panameño tiene un solo instrumento de política habitacional.

El Interés Preferencial, creado en 1985 y modificado en distintas ocasiones desde entonces —la legislación vigente es la Ley 468 de abril de 2025, modificada por la Ley 481 con efectos desde enero de 2026—, subsidia un único producto: vivienda nueva, hasta $120,000, ubicada típicamente en periferia, construida casi siempre como casa de fila en proyectos masivos. El resto del mercado opera sin política propia. Vivienda usada del centro consolidado, vivienda media, alquiler, microcrédito hipotecario, edificios subutilizados o vacíos: ninguno de estos segmentos tiene un instrumento del Estado que lo movilice o lo regule.

Treinta y cinco años orientando la política habitacional hacia ese único producto generaron consecuencias estructurales sobre todos los actores del mercado. Los bancos se especializaron en originar Interés Preferencial: sus modelos de riesgo, sus equipos comerciales, sus procesos operativos están afinados para ese tipo de operación. Los desarrolladores producen casi exclusivamente bajo ese formato porque es ahí donde existe demanda solvente subsidiada. Los gremios del sector estructuran su agenda alrededor del flujo de proyectos amparados en la ley. Y, de manera silenciosa pero importante, parte del subsidio se capitaliza en el precio del suelo periférico: la literatura económica internacional documenta consistentemente que cuando se subsidia la demanda en mercados con oferta inelástica, una porción del subsidio termina en el bolsillo del vendedor del terreno, no del comprador final.

El instrumento, por diseño, concentra la oferta en un formato muy específico: vivienda compacta, en suelo periférico de bajo costo, optimizada para mantenerse bajo el tope. Eso tiene tres consecuencias prácticas para el comprador.

Primero, el costo por metro cuadrado del producto subsidiado, una vez descontado el subsidio, suele igualar o superar al de vivienda equivalente del centro consolidado. La diferencia entre lo que el comprador paga y lo que pagaría sin subsidio es menor de lo que parece, porque parte del subsidio se capitaliza en el suelo.

Segundo, el área típica de la unidad ronda los 50 a 65 metros cuadrados, dimensiones ajustadas para una familia de dos o tres personas y que es menor a la composición habitual del hogar del comprador del rango que ronda los cuatro (padre, madre y hasta dos hijos).

Tercero, la localización está lejos de los servicios urbanos consolidados —hospitales, escuelas con buena reputación, oficinas, transporte público confiable—. Eso traslada al comprador costos importantes de tiempo y dinero que no aparecen en la cuota mensual: dos horas diarias de viaje en transporte público, gastos de combustible o pasaje, dependencia de un solo vehículo familiar, acceso limitado a oportunidades laborales del centro.

La conversación pública sobre vivienda en Panamá suele plantear como solución extender el Interés Preferencial a la vivienda usada. Es una propuesta intuitiva: si el subsidio funciona para vivienda nueva, ¿por qué no extenderlo a la vivienda existente?

No alcanza. Y puede ser contraproducente.

El problema no es a qué se aplica el subsidio. Es que solo existe un subsidio. En un mercado donde la oferta del centro consolidado está estructuralmente restringida —por las razones combinadas que vimos—, inyectar demanda subsidiada produciría capitalización en precio, no aumento de acceso. La vivienda usada del centro se encarecería para todos, beneficiando a los actuales propietarios pero no a la generación nueva que busca acceso. Para que el subsidio a vivienda usada efectivamente abriera acceso, tendría que ir acompañado de medidas que reactiven la oferta efectiva.

La cancha desnivelada

Una política habitacional integral requiere un portafolio de instrumentos trabajando al mismo tiempo, no un único subsidio. Las experiencias regionales y la literatura aplicada documentan al menos seis herramientas complementarias que, en conjunto, podrían nivelar la cancha:

Garantía pública para hipotecar inmueble antiguo. En sistemas financieros maduros, los bancos acceden a fondos de garantía estatal que cubren parte del riesgo de préstamos sobre vivienda con título antiguo o con historial constructivo informal. Eso reduce la barrera que hoy enfrentan miles de panameños para hipotecar la casa de la abuela o el apartamento heredado.

Microcrédito hipotecario. Hogares con ingresos parcialmente informales —que componen una fracción importante del mercado laboral panameño— quedan por debajo del piso bancario tradicional. Países como Colombia y Perú han desarrollado microcréditos hipotecarios que tienden el puente con metodologías de evaluación de capacidad de pago basadas en flujos reales y no solo en ingresos formales registrados.

Tributación al inventario residencial vacío. Ciudades europeas y latinoamericanas han implementado impuestos progresivos al inmueble que permanece vacío más allá de cierto plazo, así como sobretasas sobre el lote de engorde. El objetivo no es recaudatorio sino regulatorio: hacer financieramente inviable mantener inventario subutilizado en zonas con demanda habitacional.

Marco regulatorio del alquiler con fiscalización efectiva. Panamá tiene legislación de alquiler en el papel, pero la fiscalización es marginal. Un marco efectivo balancearía protección al inquilino, formalización contractual e incentivos a la oferta —en un mercado donde más de un tercio de los hogares del centro consolidado son inquilinos, esto no es asunto menor—.

Captura de plusvalía urbana. Cuando llega el Metro a un barrio, o cuando se construye una nueva avenida, el suelo aledaño aumenta su valor sin que el propietario haya hecho nada. Mecanismos de captura de esa plusvalía permiten que parte de ese aumento del valor regrese a la inversión pública que lo generó —cofinanciando la siguiente etapa de infraestructura urbana, o subsidiando vivienda asequible en la zona—.

Programa específico de reactivación del centro consolidado. Más allá de incentivos generales, los barrios del centro requieren intervenciones específicas: asistencia técnica para la formalización y mejora de propiedades en régimen de propiedad horizontal con títulos complejos, exoneraciones temporales sobre transmisiones que detonen renovación, programas de reocupación de edificios subutilizados.

Una sola política para todo el mercado distorsiona el mercado entero. Un portafolio de seis instrumentos complementarios, cada uno atendiendo una falla específica, permitiría que la política habitacional dejara de empujar a la generación nueva a un solo destino.

La diferencia es política

Las dificultades técnicas para construir cada uno de esos seis instrumentos son reales. Implican consensos institucionales, marcos regulatorios, capacidades técnicas en organismos públicos, presupuestos. Implican también superar la inercia de un sistema que durante 35 años se acostumbró a operar bajo una sola lógica.

Pero son dificultades resolubles si se decide resolverlas.

Volvamos a Marta. Lo que ella enfrentó al hacer las cuentas no es un problema individual. No es que tomó malas decisiones, ni que ahorró poco, ni que eligió mal su carrera. Marta tomó decisiones razonables y hace cuentas precisas. Lo que enfrenta es un sistema de vivienda diseñado para que su decisión solo cierre si abandona el barrio donde creció. Un sistema que les ofrece a los panameños jóvenes una alternativa única —y la presenta como solución cuando en realidad es producto de una política habitacional incompleta—.

La diferencia entre una ciudad que retiene a su generación nueva en los barrios consolidados y una ciudad que la expulsa hacia su periferia no es técnica. Es política. Es la diferencia entre tener un solo instrumento o tener un portafolio. Es la diferencia entre subsidiar un producto o regular un mercado. Es la diferencia entre acumular treinta y cinco años de inercia o decidir que ya es tiempo de construir las herramientas que faltan.

La conversación sobre vivienda en Panamá necesita salir del marco «extender o no extender el Interés Preferencial» y entrar en el marco «qué política habitacional queremos para los próximos veinte años». Esa conversación no la van a iniciar los bancos, ni los desarrolladores, ni los gremios. Tiene que iniciarla la ciudadanía con la academia, los medios, los gobiernos locales, los partidos políticos. Y tiene que iniciarla pronto, porque cada año que pasa con un solo instrumento es un año más de generación empujada al mismo lugar.

El autor es Arquitecto y Urbanista.

Nota metodológica

Este análisis se basa en los microdatos del Censo 2023 INEC, procesados a través del sistema REDATAM con asistencia de Claude AI (un Modelo de Aprendizaje de Lenguaje), comparados cuando es relevante con los censos de 1990, 2000 y 2010. La cobertura geográfica abarca las áreas censales del Distrito de Panamá y los lugares poblados de los distritos de Panamá, San Miguelito, Arraiján y La Chorrera —que en conjunto concentran más del 60% de la población urbana del país—.

Las cifras de costo mensual de alquiler y de cuota hipotecaria estimada se construyeron a nivel de barrio individual para el Distrito de Panamá y a nivel de lugar poblado para los demás distritos. La estimación de cuota hipotecaria asume condiciones estándar del mercado bancario panameño: prima del 10%, plazo de 30 años, tasa comercial de 7% para vivienda fuera del rango de Interés Preferencial y tasa preferencial de 4% para vivienda dentro del rango.

El análisis es descriptivo y transversal. La evidencia disponible documenta la existencia de los patrones reportados pero no permite establecer causalidad sobre los mecanismos subyacentes. La información sobre tenencia formal está agregada a nivel de lugar poblado en los reportes públicos del Censo, mientras que ingreso, vacancia y composición demográfica sí están desagregados a nivel de barrio individual para el Distrito de Panamá.

Los nombres «Marta» y los datos personales utilizados como apertura son una composición narrativa basada en patrones que el análisis cuantitativo identifica como representativos del segmento socioeconómico y etario descrito; no corresponden a una persona real específica.

Deja un comentario
febrero 25, 2026

Reparando la ciudad escalera: Boca La Caja como ejercicio de reflexión urbana

En columnas anteriores he intentado describir una disfunción urbana que se repite con insistencia en la ciudad de Panamá. En El salario vital, la ciudad y la trampa de la polarización abordé la distancia creciente entre ingresos y vida urbana viable. En La ciudad escalera exploré cómo ciertos barrios dejaron de cumplir su papel histórico como plataformas de movilidad social. Este texto no anuncia proyectos ni propone planes en ejecución. Busca algo más elemental: ordenar una reflexión sobre qué condiciones permiten que un barrio céntrico vuelva a funcionar como escalera urbana.

Boca La Caja sirve aquí como caso de estudio conceptual. No porque sea excepcional, sino porque concentra muchas de las tensiones que atraviesan hoy a los asentamientos informales céntricos del país.

Los datos censales de las últimas décadas muestran una trayectoria elocuente. Tras un crecimiento importante entre 2000 y 2010, el barrio registra una reducción significativa de población en el censo más reciente. Más allá de las cifras puntuales, la tendencia es clara: Boca La Caja pierde población neta, especialmente en edades productivas, y envejece. No estamos ante un territorio que absorba nuevas generaciones, sino ante uno que las ve partir.

Conviene afinar el diagnóstico. En asentamientos informales céntricos, la salida del barrio rara vez se explica por el costo cotidiano de vivir allí. La presión opera de otra manera. El tejido físico llega a su límite: lotes saturados, crecimiento informal agotado, ausencia de espacio para que nuevas familias se establezcan. A ello se suman restricciones legales y administrativas que dificultan herencias ordenadas, subdivisiones, formalización o acceso a financiamiento. El barrio deja de ofrecer el siguiente peldaño.

Este bloqueo estructural convive con factores igualmente determinantes. La inseguridad cotidiana, aun cuando no adopta formas extremas, desgasta y condiciona decisiones familiares clave. La aspiración social también pesa. El progreso personal suele ir acompañado del deseo de habitar entornos que reflejen ese esfuerzo. Cuando el barrio no transmite señales claras de mejora, la mudanza se convierte en una forma de coherencia vital más que en una ruptura afectiva.

Es aquí donde el concepto de ciudad escalera requiere precisión. La ciudad fue escalera porque permitió subir y, llegado el momento, moverse. Los barrios populares bien conectados ofrecían empleo, educación, redes y proximidad. Desde allí, muchas familias podían mejorar su situación y decidir irse en mejores condiciones, o incluso volver más adelante. El problema actual no es tanto la movilidad sino la salida anticipada, forzada por la imposibilidad de consolidar el ascenso dentro del territorio.

Cuando la ciudad deja de ofrecer plataformas intermedias, la escalera se rompe.

La educación ocupa un lugar central en esta reflexión. Un barrio puede tolerar limitaciones físicas durante cierto tiempo si ofrece una trayectoria educativa creíble. Históricamente, la ciudad escalera funcionó cuando la escuela del entorno inmediato acompañaba el ascenso social y lo hacía visible. Pensar hoy en esa función obliga a considerar arreglos institucionales distintos a los que han predominado. La figura de una escuela concertada —pública en su misión, con gestión autónoma y estándares exigentes— permite imaginar un anclaje educativo que articule formación académica, educación técnica y proximidad al empleo. Cuando la escuela se percibe como plataforma y no como antesala de salida, la aspiración encuentra un cauce dentro del propio barrio.

Ese horizonte de largo plazo, sin embargo, debe convivir con la viabilidad económica del presente. Un barrio que aspira a recuperar su función de escalera necesita también conectar su economía cotidiana con la ciudad formal que lo rodea. La capacitación técnica de corto plazo, la formalización progresiva del emprendimiento y el acceso a circuitos productivos reales permiten que las familias sostengan su permanencia mientras sus hijos se forman. Sin esa conexión inmediata, la aspiración educativa queda suspendida en el tiempo y la salida vuelve a adelantarse.

Este anclaje se refuerza cuando quienes sostienen los servicios públicos se integran al tejido cotidiano. La presencia residencial de maestros, personal de salud y policías, viviendo en el mismo barrio donde trabajan, contribuye a normalizar la vida diaria, fortalecer vínculos y estabilizar expectativas. No como privilegio ni como imposición, sino como parte de una ecología urbana más coherente.

En este marco aparece una figura clave: el Ciudadano Ancla. Vecinos formados en el propio barrio —técnicos, enfermeras, administrativos, profesionales medios— que hoy viven fuera del centro, no por ruptura con su comunidad, sino porque el territorio dejó de ofrecerles condiciones para quedarse durante etapas decisivas de su vida. Su eventual retorno no se entiende como nostalgia, sino como una fase legítima dentro de la trayectoria urbana: quedarse un tiempo, irse mejor y poder volver si las condiciones lo permiten.

La reflexión sobre el suelo resulta inevitable. Cualquier análisis serio debe considerar cómo evitar que la mejora urbana se traduzca automáticamente en desplazamiento. Instrumentos como los fideicomisos de tierras comunitarias permiten imaginar escenarios donde el valor generado permanezca vinculado al territorio y a quienes lo habitan. No como receta ni anuncio, sino como categoría analítica para pensar cómo se protege la función de plataforma del barrio.

Solo en ese contexto adquiere sentido hablar de urban infill. El relleno urbano aparece como consecuencia, no como detonante. Responde a condiciones previas: seguridad razonable, anclajes educativos, viabilidad económica inmediata, presencia institucional estable y demanda interna real. Se trata de alojar, de forma ordenada, tanto al Ciudadano Ancla que retorna como a los servidores públicos que se integran al barrio, sin introducir presiones externas que desfiguren su función.

Aquí el arquitecto de barrio cumple un rol preciso y acotado. No es un planificador distante ni un inspector punitivo. Su función es guiar el proceso de ordenamiento estético y ajuste predial: negociar linderos, ganar aceras, abrir pequeños espacios públicos y dar coherencia formal al crecimiento. El orden urbano y la calidad estética no operan como lujo, sino como señales de cuidado, previsibilidad y dignidad compartida. Señales que solo se sostienen en el tiempo cuando existe una forma de organización vecinal capaz de gestionar lo cotidiano, resolver conflictos y dialogar de tú a tú con el resto de la ciudad.

Este ejercicio de reflexión apunta a una idea central: reparar la ciudad escalera no significa fijar población ni negar la aspiración de cambio. Significa devolver opciones. Permitir que quedarse sea viable durante ciertas etapas de la vida, que irse sea una decisión y no una imposición estructural, y que volver deje de ser una excepción improbable.

Leída desde esta óptica, Boca La Caja no es un proyecto por anunciar ni un problema a resolver de una vez. Es un espejo de las fallas acumuladas de nuestra política urbana. Reparar la ciudad escalera comienza, necesariamente, por entender por qué dejó de cumplir su función.

El autor es arquitecto y urbanista.

Este artículo fue originalmente publicado en el Diario La Prensa de 9 de enero de 2026

Deja un comentario
enero 1, 2026

¿Para qué zonificamos en Panamá?

A raíz de la campaña sistemática de desinformación que desató los disturbios en Boca La Caja en mayo, para bien o para mal, la palabra zonificación está en boca de todos. Muchas veces se usa como sinónimo de planificación; otras, como sinónimo de urbanismo. Como no hay mal que por bien no venga, es oportuno aprovechar este espacio para explicar una parte del quehacer urbanístico, quizás la que más incide directamente en el ciudadano: las normativas urbanas, pues determinan qué puede o no puede hacerse legalmente con una propiedad. Esa sola condición basta para que a menudo sean malinterpretadas.

La zonificación forma parte de lo que los planificadores urbanos llaman “instrumentos normativos de planificación”. Es decir, una serie de herramientas diseñadas para alcanzar ciertos objetivos establecidos por las autoridades, con el fin de generar efectos deseados sobre la ciudad —ya sea en su forma o en su función— a corto, mediano o largo plazo. Estos instrumentos tienen un sustento teórico que se desarrolla en informes de política pública y planos, y que luego se traduce en leyes, decretos y resoluciones nacionales, además de acuerdos y decretos municipales. Así se materializa su aplicación en cada nivel de gobierno.

Por tanto, más que preguntarnos para qué zonificamos, deberíamos preguntarnos para qué planificamos y para qué normamos.

La planificación urbana nace del deseo humano de alcanzar la armonía, la belleza y el buen vivir, elementos que identificamos con el orden, un valor connatural al desarrollo humano en su etapa civilizada. Lo opuesto —el caos, la fealdad y el malvivir— es reflejo del desorden, asociado al estado bárbaro o incluso salvaje.

Por eso planificamos: porque buscamos ordenar y modelar el territorio para alcanzar la plenitud del desarrollo humano, tanto en lo material como en lo espiritual. Y como ese orden no surge espontáneamente, la experiencia demuestra que solo se alcanza mediante instituciones. Estas, a su vez, establecen normas de cumplimiento obligatorio, que forman la conducta humana y cumplen una función educativa en beneficio del bienestar general.

Las normas de uso de suelo armonizan las actividades humanas y regulan los espacios donde ocurren (las edificaciones), con el fin de lograr ambientes urbanos estéticamente armónicos que impulsen un ciclo virtuoso de bienestar económico y social. Es decir, el buen vivir generalizado.

Las primeras normas urbanas modernas surgieron a mediados del siglo XIX, con el apogeo de la Revolución Industrial. Las ciudades —muchas de origen medieval— se expandían de forma desordenada, combinando actividades productivas con residencias en los mismos espacios. La llegada de fábricas y producción masiva trajo consigo pobreza, insalubridad y desorden social, agravados por la especulación inmobiliaria, los inquilinatos y, más adelante, los asentamientos informales. A ello se sumaban salarios bajos, jornadas extenuantes y la necesidad de que todos los miembros de familias numerosas trabajaran, a menudo en el sector informal.

Ante este panorama, los estados modernos comenzaron a ordenar el caos, impulsados por movimientos ciudadanos y académicos como el higienista, cuyas investigaciones sobre epidemias y condiciones sociales dieron origen a nuevos enfoques de planificación. De allí surgieron las primeras normas de líneas de construcción, códigos estructurales y regulación del uso del suelo que desplazaron industrias del casco urbano.

También nacieron principios para mejorar la ventilación e iluminación urbana, mediante retiros frontales, laterales y posteriores, y normas que relacionaban la altura de los edificios con el ancho de las servidumbres viales. Más adelante se incorporaron regulaciones sobre áreas verdes, espacios públicos y protección del patrimonio. Todo ello forma hoy parte de la regulación predial y edificatoria.

No fue sino hasta finales del siglo XIX que la ciudad de Fráncfort consolidó estas ideas en el primer mapa de zonificación urbana moderna, práctica luego adoptada por ciudades de Estados Unidos y que influyó en los arquitectos y urbanistas panameños del Instituto de Vivienda y Urbanismo (IVU) desde 1965.

Zonificar consiste en determinar —sobre un mapa— qué se puede o no hacer en cada lote, y qué tipo de edificaciones pueden construirse. Así se define cómo queremos que se vean nuestras ciudades en el futuro, o qué elementos existentes deseamos conservar y reforzar.

Con los años, distintas fuerzas han moldeado el contenido y rigor de los códigos de zonificación: gremios inmobiliarios, constructores, comerciantes, asociaciones vecinales y políticos. ¿La razón? El impacto económico, social y ambiental de estos códigos sobre el potencial edificatorio y el valor del suelo.

Dependiendo del grado de cultura cívica y técnica de los actores políticos, empresariales o comunitarios, dependerá si se toman en serio —o no— las normas urbanas. La alternativa sería la ley del más fuerte, donde cada quien hace lo que quiere con su lote, con la esperanza de que el mercado regule el espacio urbano. El resultado de ese enfoque salta a la vista en los asentamientos informales, e incluso en barrios formales sin fiscalización.

Hay sistemas intermedios. En algunas jurisdicciones donde no existe zonificación estricta, se evalúa caso por caso cada propuesta arquitectónica a través de juntas de planificación. Este método puede ser flexible, pero también subjetivo, arbitrario o lento, especialmente en países con escasa confianza institucional. Por eso requiere normas complementarias, descentralización efectiva y participación comunitaria.

En Panamá llevamos 60 años zonificando y normando, pero solo ahora muchos ciudadanos —fuera de círculos activistas— descubren que el derecho a la propiedad no es absoluto. El Estado, en razón del interés público, puede indicar qué actividades están permitidas o no en un terreno, y qué tipo de construcciones son viables, incluso si eso limita su rentabilidad.

Esto puede resultar traumático en sectores urbanos donde la ley y el Estado estuvieron ausentes durante décadas. Pero es necesario si queremos que esos espacios se integren al mundo formal y que sus habitantes salgan de la pobreza al potenciar sus tierras como patrimonio familiar. El proceso organizativo en Boca La Caja y San Sebastián será crucial para su futuro. Ojalá, con la guía de Dios, que los frutos de sus deliberaciones y negociaciones beneficien no solo a sus comunidades, sino también a la ciudad entera.

Este artículo de opinión fue publicado originalmente por el Diario La Prensa de 8 de junio de 2025.

Deja un comentario
enero 1, 2026

El urbanismo es político

Quien crea que el urbanismo y sus especialidades son un ejercicio meramente técnico y científico, ajeno a la subjetividad, a los dilemas morales y al drama humano, seguramente carece de experiencia o, si la tiene, la ha ejercido encerrado en el mundo de lo teórico, buscando que la realidad se amolde a un ideal platónico.

El urbanismo es, quizás, uno de los campos profesionales más políticos que existen, sencillamente porque toma decisiones que afectan la convivencia en sociedad.

Es político porque incide sobre el patrimonio personal y familiar, porque puede favorecer a un grupo en detrimento de otros, porque tiene un impacto ambiental significativo y porque puede alterar rutinas profundamente o forzar la convivencia con quien se busca evitar.

El urbanismo es, esencialmente, un servicio público. Aunque puede ejercerse desde el ámbito privado, debe necesariamente vincularse con el sector público para tener impacto real, tanto en lo material como en lo simbólico. De lo contrario, es apenas un ejercicio académico o una postura moral.

Y esta última es la tentación más común en materia urbanística: convertir gustos e intereses personales en verdades absolutas, en categorías morales.

Aquí conviene hacer una distinción clara entre quienes actúan deliberadamente en contra del interés público y de las normas, y quienes simplemente no ejecutan sus acciones conforme a nuestras preferencias, ideologías o estéticas urbanísticas. Sobre todo, hay que distinguir a quienes deben equilibrar intereses diversos —a veces contrapuestos— e incorporar puntos de vista incómodos por razones que van más allá de lo técnico.

Esto es lo que hace que nuestras ciudades tengan personalidad propia: una personalidad tan compleja como la de sus ciudadanos, y por tanto reflejo de su humanidad, con sus virtudes y miserias.

Por eso el urbanismo exige entereza y valentía de parte de los técnicos, las autoridades y los representantes de los distintos actores urbanos (residentes, empresarios, transeúntes, trabajadores, políticos, etc.). Requiere capacidad para confrontar y ser confrontado, para tomar decisiones estratégicas y asumir sus consecuencias. Al fin y al cabo, debemos aceptar con humildad que no somos dioses, que estamos al servicio de los demás y que no nos representamos únicamente a nosotros mismos en el ejercicio de esta labor.

Esto dista mucho de los postulados morales o de la mal llamada estrategia de imagen pública, que muchas veces encubren convicciones dogmáticas o esconden la cobardía de enfrentar decisiones difíciles —propias o ajenas—, tomadas en privado o en mesas de conciliación, pero que son necesarias y cuyos frutos solo veremos con el tiempo.

Ante esta descripción del trabajo esencialmente político del urbanista y de las autoridades urbanísticas, es claro que no se trata de una labor para cualquiera. Requiere nervios de acero, toneladas de paciencia y una piel gruesa, capaz de resistir ataques personales y amenazas a la integridad física, familiar o económica. Pero, sobre todo, requiere humildad y fe para entender que nada de lo que haga un urbanista será perfecto, aunque siempre será perfectible. De no ser así, sería un ejercicio estéril, mecánico y francamente aburrido. Todo lo que quede pendiente del deber ser representa una nueva labor y un reto que abordar para materializar.

Tal vez compartamos estas penas con muchas otras profesiones. Tal vez no seamos únicos en nuestros retos. Pero, al menos, esto confirma que somos parte integral de la experiencia humana.

Este artículo de opinión fue publicado originalmente por el Diario La Prensa de 25 de mayo de 2025.

Deja un comentario