La Ciudad Espléndida

Tomando en consideración que ya están bajando los precios a pesar del subsidio estatal, quizás no haya que hacer nada en cuanto a subsidios y simplemente dejar que el mercado haga su trabajo, quizás sea hasta más democrático y económico para el estado y los consumidores eliminar completamente el interés preferencial y que todas las propiedades compitan casi en pie de igualdad logrando por fin la tan anhelada rebaja de los precios. Y digo casi porque aún queda el escollo infranqueable para muchos del abono inicial exigido por los bancos que en propiedades antiguas puede llegar a equivaler un 20% del valor de venta de la propiedad lo cual las pone en clara desventaja contra las nuevas que sólo exigen hasta un 10% del valor de venta de la propiedad y el acceso restringido para ese 40% de la población bajo el umbral de la informalidad.  Esta es una de varias áreas de oportunidad para el diputado en el pudiera proponer reenfocar por ley el interés preferencial al financiamiento del abono inicial, lo cual pudiera ser más efectivo en brindarle acceso más inmediato a la vivienda a las personas que tienen esta necesidad. A largo plazo se hace importante también retomar la flexibilización del mercado de alquiler cuyo beneficio para el consumidor, el patrimonio arquitectónico y el ordenado desarrollo de nuestras ciudades serían inmensos.

Otro tema que se está haciendo urgente es el del mantenimiento de los edificios y urbanizaciones en régimen de condominio. Es evidente tras hacer un recorrido por la ciudad que numerosos inmuebles en régimen de Propiedad Horizontal que muchos de estos tienen problemas de mantenimiento a pesar de ser nuevos. Si bien se aprobaron recientemente importantes reformas a la Ley de Propiedad Horizontal, hace falta varios importantes, pero pequeños cambios.  Por ejemplo, la obligatoria inclusión de la cuota de mantenimiento dentro de las cuotas mensuales anunciadas por los promotores y por pagar a los bancos y que los mismos transfieran las cuotas de mantenimiento a las cuentas de las administraciones de los edificios y urbanizaciones.

También se hace imperativo legislar la obligación de los promotores de mantener su rol como empresa administradora de los edificios y urbanizaciones para mantener los mismos además de hacer valer directamente las garantías de las construcciones, en caso de defectos constructivos, y de crear una cultura de armonía comunitaria sostenible en el tiempo con códigos de diseño claros y reglas de convivencia claras.

Otro cambio importante en este sentido pudiera ser la posibilidad de retener la propiedad de la tierra por parte de la promotora vendiendo solo las mejoras, dándole así mayor músculo a la hora de darle el mantenimiento predictivo, periódico y programado en especial de las urbanizaciones. A largo plazo se hace necesario articular toda la legislación inmobiliaria con la legislación en materia de descentralización y de ordenamiento territorial para que funcionen como un todo armónico que permita una mejor gobernanza urbana desde el nivel micro al nivel macro.

Por último, me gustaría señalar otra área de oportunidad, el costo y procedimiento de las sucesiones. En Panamá muchas propiedades al morir sus propietarios quedan en un limbo administrativo al entrar en disputas entre herederos. En ese sentido se hace necesario introducir algún concepto de presunción de herencia mediante la cual automáticamente, una vez registrada la defunción en el Registro Civil, el Registro Público registre como propietarios con orden de precedencia primero a los cónyuges y luego de la muerte de estos a los hijos de estos. Con esto debería buscarse evitar el largo y oneroso Juicio de Sucesión Intestadas que en no pocas ocasiones dejan en estado de abandono muchas propiedades en nuestras ciudades. En caso de existir testamentos, las notarias deberían registrar digitalmente los beneficiarios del testamento de manera que una vez se registre digitalmente la defunción se haga el cambio de propietario de forma automática además de ejecutar los seguros en caso de hipotecas. Esto le ahorraría mucho dinero a los herederos que deben tramitar sus derechos con abogados que les cobran hasta un 25% de la masa heredada, valor muchas veces que no es líquido y que deben asumir de su bolsillo los herederos, muchos de los cuales no son ricos.

En fin, existen muchas cosas que pudieran hacer los diputados a la hora de beneficiar a los ciudadanos en el tema vivienda, hace falta que consulten más a los ciudadanos y entiendan mejor sus problemas.

Por Carlos Antonio Solís Tejada

El miércoles 4 de agosto de 2021 el diputado Gabriel Silva del circuito 8-8 anuncia en su cuenta de Twitter un anteproyecto de ley que busca ampliar el interés preferencial a las viviendas usadas. Por un lado, me alegró porque me parece que se acoge (implícita o explícitamente) uno de los argumentos esgrimidos en mi artículo “La Trampa del Interés Preferencial” (La Prensa, 24/7/2019) sobre la democratización de dicho subsidio, además del posible impulso que le pudiera dar a la maltrecha economía panameña al incentivar el consumo del inventario disponible además de su remozamiento y mantenimiento para facilitar una venta posterior como efecto indirecto lo cual redundaría en mayor empleo para los pequeños y medianos contratistas y toda la cadena de provisión y servicios técnicos que se necesitan, todo lo cual pudiera redundar positivamente en la economía de las personas con ingresos bajos y medios.

Desde el punto de vista del consumidor dicho proyecto de ley no tendrá el efecto anunciado por el diputado en sus redes sociales de evitar el consumo de vivienda en áreas periféricas al hacer más asequibles las viviendas céntricas, es más quizás tenga el efecto contrario tomando en consideración el tope de B/. 180,000.00. Con dicho tope no se podría comprar ninguna vivienda usada en Chanis, Betania, Bella Vista o San Francisco lugares donde los precios no bajan de los B/.200,000.00.

Y en cuanto a la reducción de los precios, lo que hemos podido observar de la data inmobiliaria es que desde 2019 hasta la fecha es que se ha ido dando un lento descenso de los precios de oferta por m² de venta y el vertiginoso descenso de los alquileres desde 2015. Pero, aún no hemos llegado al punto de equilibrio del mercado y, para más inri de todos, ese punto de equilibrio se alejó más con la brusca reducción del poder adquisitivo del panameño promedio a causa de las medidas de mitigación de la pandemia de la COVID-19 todo lo cual pone en duda la premisa del diputado.

Por otra parte, el proyecto del diputado Silva tampoco considera el aspecto fiscal de todo esto y es que desde 2020 el estado se ha tenido que endeudar para cumplir con sus compromisos financieros, ¿de dónde va a sacar el dinero el gobierno para pagar a los bancos el interés preferencial? Es más… ¿con la morosidad de casi 10 años que tenía el gobierno con la banca (hasta 2019) en concepto de pagos del interés preferencial además de los impagos de muchos prestamos actuales tendrá apetito el sector financiero para volver a prestar generosamente a proyectos que califican para esta clase de subsidio?

Como contraargumento se pudiera decir que con la ampliación de la cobertura se pudiera incentivar una rebaja más súbita de los precios del inventario disponible (nuevo y viejo) al entrar, en teoría ambos tipos de propiedad en competencia a corto plazo consumiendo el inventario disponible sin importar su edad lo cual pudiera incentivar un nuevo ciclo inmobiliario. Pero una vez más todo depende de la voluntad de los propietarios de devaluar sus propiedades a niveles que sean asequibles para los consumidores de ingresos bajos y medios (dentro de los rangos cubiertos por la ley).

El problema de asequibilidad de la vivienda no se resuelve necesariamente subsidiando la compra de vivienda, lo que las personas al final necesitan es tener un techo donde cobijarse y una comunidad donde prosperar. Quizás sea momento propicio para los diputados de liberar el mercado de alquileres atado por actual Ley de Arrendamiento de Vivienda que ha funcionado en detrimento de quienes se suponía tenía que beneficiar: a los segmentos de menor y mediano ingreso de la sociedad al hacer de dicho mercado poco rentable y seguro para los dueños de inmuebles y los inversionistas quienes han preferido invertir en proyectos de vivienda nueva para la venta. Al darle mayor control a los propietarios de inmuebles y con la adecuada promoción del ingreso de inversores institucionales como la banca estatal, la Caja de Seguro Social además de los Fondos de Pensiones y los Fondos de Inversión Privado de todas partes del mundo se abre una vía interesante para que el panameño promedio tenga una vivienda sin endeudarse crónicamente.

Si de verdad se quiere ayudar al sector inmobiliario (promotoras, dueños y bancos) a salir de su inventario disponible y al consumidor a tener una vivienda propia, el diputado debería promover por ley la formalización masiva de los trabajadores autónomos e informales bajo la nueva Ley de Sociedades de Emprendimiento de Responsabilidad Limitada y bancarizarlos masivamente (también de forma masiva) a través de la banca estatal y que la misma le facilite un mayor acceso al crédito considerando el comportamiento de sus ingresos registrados en sus cuentas y por otra promover leyes derivadas de políticas de estado que busquen diversificar la economía panameña y sacarla del estancamiento. De esta manera se amplía la base de consumidores con pleno acceso al mercado.

Sigan leyendo en la segunda parte.